Mortgage, ortalama bir ailenin
omuzlarındaki en ağır borç
yüküdür. Öyle bir borç ki, ölüm,
hastalık, sakatlık dinlemez. Her
koşulda, ödemelerinin düzenli
yapılmasını ister, aksatmaya hiç
gelmez. En ufak bir ödeme
güçlüğünde, banka kapınıza dikilir;
çünkü, evin tapusu sizin adınıza
olmasına rağmen, mal bankaya
ipotekli olduğu için, gerçekte ipin
ucu bankanın elindedir. Banka veya
parayı veren diğer bir finansal kuruluşun,
ölüm, hastalık veya işgöremezlik
durumunda, taksitlerin
ödenmesinden veya alacağından
vazgeçmesi veya merhamete gelerek
affetmesi mümkün olmayacağına
göre, mortgage başımızın
üzerinde sallanan Demokles’in
kılıcı gibidir. Fakat, bizim sorumluluğumuz,
ailemizin kalesi olan
evimizi her koşulda savunmanın bir
yolunu bulmaktır.
Bunun, tek bir yolu vardır. Mortgage
Sigortası.
Mortgage sigortası, temel olarak,
ölüm halinde, evin üzerindeki borcun
tümünü ödeyerek, kalan aile
üyelerinin, yuvalarını alacaklıya
kaptırmadan ellerinde tutmasını
sağlar. Bu anlamıyla Mortgage
Sigortası tam olarak bir Hayat
Sigortasıdır.

Bu temel işlevi yanında, günümüzde,
istenirse ek bir prim karşılığında
ayrıca ışgöremezlik (Maluliyet-
Disability) ve Tehlikeli Hastalıklar
Sigortası (Critical Illness
Insurance) özellikleri de satın alınıp
eklenebilir.
Mortgage Sigortası pazarlayan 2
tip kuruluş vardır:
1- Mortgage veren bankalar ve
sadece Mortgage Sigortası satan
firmalar.
2- Sigorta şirketleri.

Çoğunlukla, ev alıcıları, mortgage
anlaşmasını yapmaya bankaya veya
mortgage broker’larına gittiklerinde,
mortgage kâğıtlarını imzalatırken,
genellikle fazla bir açıklama
yapılmadan, “bu da mortgage
sigortası” denilerek, onlar da imzalatılır.
Gerçekte, her iki mortgage sigortası
arasında çok ciddi farklar
vardır. Yazımızın bundan sonraki
bölümünde, Mortgage Sigortasının
ayrıntılı açıklamalarına girerken,
aynı zamanda, bu iki sigorta çeşidinin
titiz bir karşılaştırmasını da
vereceğiz.

* Banka Mortgage Sigortası primleri,
Sigorta firmalarının primlerine
göre oldukça pahalıdır.

* Banka poliçeleri, her zaman aynı
primi tahsil etmelerine rağmen,
talep halinde kalan Mortgage
tutarını öderler. Örneğin, bankadan
300.000 $ mortgage’niz için bir
Mortgage sigortası aldıysanız ve
10 yıl sonra 100.000 $ borcunuz
kaldıysa, sigortanız sadece bu kalan
100.000 $ öder. Oysa, aynı durumda,
sigorta firmaları kalan borcunuz
ne olursa olsun poliçe tutarı olan
300.000 $ öderler..

* Banka mortgage sigortası primleri,
grup temelinde olduğu için,
artabilecekken, sigorta firmalarında
aynı kalır.

* Banka mortgage sigortası, primlerini
hesaplarken esas olarak grup
anlayışıyla yaşınızı temel aldığı
için, prim esnekliği göstermezken,
sigorta firmalarında, sağlığınız
iyiyse ciddi anlamda düşük primler
ödersiniz.

* Banka Mortgage poliçeleri taşınır
değildir (Non-portable). Oysa sigorta
firmalarının poliçeleri taşınabilir
(Portable). Bunun anlamı
şudur: Bankadan aldığınız sigorta,
sadece bu bankayla iş yaptığınız
sürece geçerlidir. Yarın daha düşük
bir oran için, başka bir bankaya
geçerseniz sigortanızı beraber
taşıyamazsınız. Bu arada sağlığınız
bozulursa, bir daha sigorta alamamak
gibi bir durumla da karşılaşabilirsiniz.
Oysa, sigorta firmalarından
alacağınız sigorta her banka
için geçerlidir ve istediğiniz borcunuzun
üzerine taşıyabilirsiniz.

* Bankalar, mortgage sigortası
yaparken genel olarak 300.000 $
kadar, sigortayı sadece bir kaç
soruyla sınırlı tutarak, sağlık kontrolü
yapmazlar. Ama ölüm, işgöremezlik
veya hastalık halinde talepte
bulunduğunuzda, o zaman, sağlık
kontrollerini yaparak ve doktorunuzdan
gerekli bilgileri toplayarak
(underwriting on claim), yeni
bilgiler doğrultusunda para ödemeyi
ret edebilirler. Oysa, sigorta
firmaları, başvuru anında, işin en
başında sağlık denetimlerini yaptıkları
için (underwriting on application),
daha sonra ödeme yapmalarını
engelleyecek bahaneleri
kalmaz.

* Banka mortgage sigortası,
bankayı korumayı hedeflerken, sigorta
firmalarının poliçesi sizi korumayı
amaçlar. Yani, banka
poliçelerinde, poliçenin ödeneceği
makam her zaman banka olurken,
sigorta firmasının poliçesinde kimi
isterseniz (eşiniz, çocuğunuz vs)
onu hak sahibi tayin edersiniz.

* Sağlığınız bozulup, artık sigorta
almanız mümkün olmayacak
durumlarda, sigorta firmalarından
alacağının sigortayı daha uzun
süreli planlara çevirmeniz mümkünken
(Convertible), banka mortgage
sigortalarında bunu yapamazsınız
(Non-Convertible).
Yukarıdaki geniş açıklamalardan
sonra, son söz olarak;

* Eğer yeni mortgage alıyorsanız,
tercihinizi sigorta firmalarından
yana yapmanız ve,

* Halihazırda bankadan alınmış bir
mortgage sigortanız varsa, aynı
tutardaki bir sigortanın maliyetini
ve kapsamını, sigorta firmalarının
poliçesi ile karşılaştırıp, farkı
gördükten sonra, sigorta firmasına
yönelmeniz, sizin çıkarlarınız
açısından tavsiye olunur.

Mortgage sistemi bir çok makroekonomik faktör ile etkileşim göstermektedir. Faiz ve gayrimenkul fiyatları arasındaki ilişki, mortgage sisteminin uygulanabilirliğinin anlaşılması için son derece önemlidir. Mortgage kredileri için hesaplanacak faiz, hazine bonosu faiz oranlarını referans kabul edecektir.

    Referans faizin üzerine de mortgage kredisi talep eden kişinin risk primi eklenecektir. Dolayısı ile uygulamada herkes aynı miktardaki krediyi aynı faiz oranıyla kullanamayacaktır. Hiç şüphesiz ki, ülke riskliliğinin düşmesiyle birlikte hazine bonosu faiz oranları azalacağından mortgage kredisi kullanmak daha uygun olacaktır. Tabi ki, bu ifadelerimiz mortgage kredi faizinin hesaplanmasında teorik olarak benimsenen yaklaşıma dayanmaktadır. Bunun yanında pratik bir gerçek vardır. O da reel faizlerdir.

    Mortgage için hazine bonosu faiz oranlarından ziyade reel faizler önem arz eder. Bunun sebebi gayrimenkul fiyatları ile reel faizler arasında olan ilişki ve reel faizlerin ikincil piyasa üzerinde yarattığı önemli etkidir. Reel faizler ile gayrimenkul fiyatları negatif ilişki göstermektedir. Bir başka deyişle reel faizler artığında gayrimenkul fiyatları düşmektedir. Dolayısı ile, reel faizlerin düşüşü mortgage kredi faizlerinin düşmesini sağlayacak ancak gayrimenkul fiyatlarını artıracaktır. Bu durumda, aynı gayrimenkul için daha düşük faizli mortgage kredisi kullanılabilecek ancak gayrimenkulün değeri eskiye nazaran daha yüksek olacaktır.

    Cari açığı sıcak para ile finanse etmeye çalışan ülkelerde reel faiz oranları yüksektir. Mortgage sisteminde ikincil piyasada yatırımcılara sunulacak menkul kıymetlerin diğer yatırım araçlarına göre risk-getiri optimizasyonu açısından tatmin edilebilir düzeyde fayda sağlayabilmesi gereklidir. Bu doğrultuda mortgage kredi faizlerinin reel faizlere göre belli bir düzeyin altında kalmaması gerekmektedir. Ayrıca, ikincil piyasadan fon sağlanabilmesi için ülke ekonomisinde sisteme girecek mevcut bir tasarrufun varlığı gereklidir.

Dünyada birçok ülkede uygulanan ve mortgage olarak bilinen konut finansman sistemine ilişkin tasarı 21 Şubat 2007’de TBMM Genel Kurulu’nda kabul edilerek yasalaştı. Son bir senedir birçok yorum ve tartışmalara konu olan mortgage, tasarının yasalaşmasıyla birlikte özellikle finans ve gayrimenkul piyasalarıyla ilgili grupların fazlaca önemsediği bir konu haline gelmiştir. Ülkemize yaratacağı faydalar veya getirebileceği zararlar hakkında birçok görüş mevcuttur. Türkiye’de ev sahipliği oranı yaklaşık %60 seviyesindedir ve her sene 300.000 ek konut ihtiyacı oluşmaktadır. Bu bağlamda, ev sahibi olmak isteyenler için mortgage’ın önemli bir finansman alternatifi olup olmadığının tartışılması gerekmektedir. Makalede, kısaca mortgage sistemi anlatılacak ve sistemin Türkiye’de uygulanabilirliği üzerinde durulacaktır.

Mortgage’nin Türkiye’de Uygulanabilirliği

2004 yılından itibaren reel faizler %12 düzeylerine çıkmıştır. Bunun temelinde, cari açığın sıcak para ile finanse edilmesi gerçeği mevcuttur. Yabancı fonların ülkeye girmesi için düşük kur yüksek reel faiz politikası uygulanmış ve yabancı fonlar Amerikan Doları üzerinden yaklaşık %20 net kazanç sağlamışlardır. Bir başka deyişle Türkiye’ye giren 1$ 1,2$ olarak Türkiye’den çıkmıştır. Bu durum Türkiye tasarruflarının ülke dışına çıkması anlamına gelmektedir. Buna ek olarak düşük kur uygulaması ithalatı artırmıştır. Cari açık sürekli büyüme eğilimi göstermektedir. Bu koşullarda, reel faizlerin düşeceği beklenmemelidir. İlginç olan reel faizler artığı halde gayrimenkul fiyatlarının yükselmesidir. Bunun temel sebebi yabancılara satılan gayrimenkullerde yaşanan artıştır. Yabancıların gayrimenkul almalarına olanak tanıyan yasa ile birlikte, konut talebinde yaşanan artış ve yabancıların gelir seviyelerinin bize göre yüksek oluşu geyrimenkul fiyatlarını artırmaktadır. TUİK verilerine göre; Türkiye genelinde hanehalklarının tüketim amaçlı yaptığı harcamalar içinde en yüksek payı %25.9 oranıyla konut ve kira harcamaları almaktadır. Ayrıca, Türkiye’de hanehalkı başına aylık ortalama tüketim harcaması 1.091 YTL iken ortalama yıllık esas iş geliri 6.264 YTL’dir. Mart 2007 itibariyle, ortalama aylık faiz oranı %1,5 seviyesindedir.

    Vadenin artması ve aylık faizlerin düşmesi kredi taksitlerini azaltmaktadır. 100.000 YTL değerindeki konut için %25 peşinatlı 30 sene vadeli aylık %1 faizle 75.000 YTL’lik mortgage kredisi için her ay 771,46 YTL ödenecektir. Bu miktar bile şu an TUİK verilerine göre Türkiye’deki toplam hanehalkının yaklaşık %40’ının ödeyebileceği bir rakamdır. Ortalama yıllık esas iş gelirinin 6.264 YTL olduğu Türkiye’de, mortgage sisteminin uygulanabilirliğini tartışırken üzerinde durulması gereken nokta budur.

    Reel faziler artarken gayrimenkul fiyatları da artmaktadır. Yabancıların konut alımları bunun temel sebebidir. Mortgage sistemindeki finansör kuruluşlar yabancılara satılmakta, mortgage kredi onay yetkisi de beraberinde yabancılara devredilmiş olmaktadır. Mortgage sisteminde ikincil piyasadan halihazırda olduğu gibi ancak yabancı fonların ülkeye girmesiyle (sıcak para) likidite sağlanabilecektir, çünkü Türkiye’de tasarruf açığı vardır. Kısacası şu haliyle mortgage, gelir dağılımından aldığı pay yüksek olan vatandaşlarımız ve yabancılar için uygun bir sistem görünümündedir. Ayda yaklaşık olarak 1.500 ila 2.500 YTL ödeyebilenler mortgage sistemi ile konut sahibi olabileceklerdir. Zaten bu grup, konut sahibi olan kesimin önemli bir kısmını oluşturmaktadır. Ayrıca mortgage kredi faiz ödemelerini gelir vergisinden düşebilme avantajı, mortgage’nin uygulandığı ülkelerin neredeyse hepsinde bulunmasına karşın yasalaşan tasarıda mevcut değildir. Mortgage ile yabancıların gayrimenkul alımlarının önemli miktarda artacağı gerçeği şüphe götürmemektedir. Avrupa’da aylık 1.500 ila 2.000 Euro alan bir emekli zar zor geçinirken, Türkiye’de mortgage sayesinde en güzel konutları rahatça alabilecektir. Bu şekilde cari açığın finansmanı için ikinci bir gelir kapısı yaratılmış olacaktır. Mortgage’ın tabi ki çok önemli yararları vardır. Diğer bir yazımızda bu yararların da üzerinde duracağız. Ancak şu an dikkati çekmek istediğimiz nokta, kapitalist sistemin sosyal yönü olan mortgage’nin temel amacının ne olması gerektiğidir. ABD’de, mortgage sistemi vatandaşlarını ev sahibi yapmayı hedefleyerek hayata geçirilmiş ve başarılı olmuştur. Ancak bizde, çıkartılan diğer yasalarla birlikte sistemin temel amacından saptırıldığı görülmektedir. Sıcak para ile cari açığın finansmanı olduğu ve amaçlandığı sürece mortgage dahil hiçbir sistem doğru çalışamaz. Hep söylenilen ama hiç dikkate alınmayan tek gerçek vardır: ‘Üretmeyen ülkeler yok olmaya mahkumdur!’

Bir toplumda refah seviyesinin artırılabilmesi için temel adım bireyleri konut sahibi yapabilmektedir. Barınma ve korunma ihtiyacının sağlanabildiği bir ülkede sosyal patlamanın önüne geçilebilir. Konut finansman sistemleri dört ana başlık altında toplanabilir. Bunlar kurumsal olmayan finansman sistemleri, kamu finansmanı, uluslararası finansman ve kurumsal finansman sistemleridir. Kurumsal finansman sistemleri dışındaki bütün sistemler herhangi bir aracının bulunmadığı ve fon akışının direkt olarak gerçekleştiği finansman sistemleridir. Ailenin çocuğuna ev alması kurumsal olmayan finansman sistemlerine, TOKİ’nin konut projeleri kamu finansmanına ve Dünya Bankası’nın konut destekleri uluslararası konut finansmanına örnek teşkil etmektedir. Ancak hiç şüphesiz ki, bu tür finansman sistemleri konut talebini karşılamaya yetmemektedir. Liberal ekonominin ortaya koyduğu model olan mortgage dolaylı fon akışının mevcut olduğu kurumsal konut finansman sistemleri içerisinde en çok uygulanan finansman sistemidir.

    Mortgage kelime anlamı olarak ‘ipotek teminatı’ demektir. Hukuki olarak da ‘hak’ anlamına gelir. Sistem, konut kredisini ipotek teminatına dayandırmaktadır. Konut sahibi olmak isteyen kişi konut kredisi almak için bankaya başvurur. Başvuru ile süreç başlar. Bireyin kredi riskliliği değerlendirildikten sonra, konut kredisine başvuru yapan kişinin alabileceği konutlar belirlenir. Örneğin birey elde ettiği gelire göre 200.000 YTL’lik bir konut alabilecek durumdaysa, değeri 200.000 YTL olan konutlar arasında tercih yapmak durumundadır. Konutların değerlerinin objektif bir şekilde belirlenebilmesi için uzman gayrimenkul değerleme kuruluşlarının varlığı gerekmektedir. Yasalaşan mortgage tasarısı kapsamında gayrimenkul değerleme kuruluşları ve faaliyetleri de düzenlenmiştir. Bireyin alabileceği konutlar arasında yaptığı seçimden sonra kredi onayı verilir.

    Birey konut değerinin belli kısmını peşinat olarak verir. Örneğin 200.000 YTL değerinde bir konutun %25’ini peşinat olarak veren bir kişi, bankadan 150.000 YTL konut kredisi kullanmış olur. Mortgage kredisini normal konut kredisinden ayıran en büyük özellik bu aşamada karşımıza çıkar. Finansör (banka) kuruluş konutu alır ve kredi alan kişi kullandığı krediye karşılık olarak konutu ipotek eder. Bundan sonra kişi kredi taksitlerini finansör kuruluşa öder ve eğer iki kez temerrüde düşerse (yasa gereği) finansör kuruluş konutu satarak muhtemel zararını önleyebilecektir. Kredi onayının çıkması ve konutun alınarak kişiye mortgage kredisinin verilmesi sistemin birincil piyasa olarak tabir edilen ilk ayağıdır.

    10 ila 30 senelik vadelerle verilen mortgage kredilerinin devamlılığının sağlanabilmesi gereklidir. Bu nedenle, kredi alacakları menkulkıymetleştirilerek ikincil piyasadan fon sağlanır. Dolayısı ile diğer sistemlerde tek bir piyasa varken, mortgage sisteminde birincil ve ikincil piyasa olmak üzere iki piyasa vardır. Bilanço içi ve bilanço dışı

2007 yılının birinci çeyreğinde, subprime mortgage kredilerindeki geri ödememe oranının son
5 yılın en yüksek seviyesine ulaşmasının ardından, bu piyasada aktif olan Bear Stearns’ün son
çeyrek karındaki düşüş piyasalarda sürpriz yaratmamıştı. Geçtiğimiz aylarda subprime
mortgage piyasasındaki problemler nedeniyle değer kaybına uğrayan söz konusu bankanın iki
fonunun zor durumda olduğu belirtiliyor. Özellikle High-Grade Structured Credit Strategies
Enhanced Leverage fonunun $600milyon civarındaki sermayesinden 10 kat fazla
borçlanmaya gitmesi, mortgage piyasalarındaki hareketlere karşı oldukça hassas hale geldiği
görülüyor.

Gelişmelerin ardından Bear Stearns fonlara $3,2milyar enjekte ederek kurtarma çalışmalarına
başlasa da ABD konut sektöründeki dalgalanmanın büyümeye yönelik kaygıları
güçlendirmesiyle 10 yıllık tahvil faizlerinin %5,07 seviyelerine gerilediği gözlendi.

Fed Toplantısı..
ABD’de açıklanan son dönemdeki ekonomik verilerin güçlü imalat sektörü ve güçsüz konut
sektörüne işaret ettiğini görüyoruz. 28 Haziran Perşembe günü yapılacak olan Para Politikası
Kurulu toplantısında piyasaların beklentisi, Fed’in faiz oranını %5,25 seviyesinde sabit
tutması ve geçen toplantılarda olduğu gibi enflasyon riskinin yanısıra konut sektöründeki
yavaşlamaya vurgu yapması bekleniyor.
Amerikan 10 yıllık tahvil faizlerinin 2007 yılındaki hareketini TNX endeksinin grafiği ile
görebiliriz.

Gelişmekte olan ülke eurotahvilleri son dönemde ABD 10 yıllık tahvil faizlerindeki volatiliteyle başlayan gelişmeler karşısında değer
kayıplarına uğradı. Türkiye’nin 2030 vadeli gösterge eurotahvilinin getirisi %7’nin üzerine çıkarken, CDS piyasasında da yukarı yönlü hareket
gözlendi. Son günlerde subprime mortgage piyasasındaki problemlerin de desteğiyle gerileyen ABD 10 yıllık tahvil faizleri gelişmekte olan
ülke piyasalarında bir miktar toparlanmaya yol açtığı görülüyor. Ancak önümüzdeki dönemde konut kredilerindeki geri ödememe riskinin
yükselmesi finansal sistemde kaygıları arttırabilir. Bu durum, yatırımcıların global hisse senedi piyasalarında daha temkinli duruş almalarına
yol açabilir.

Başak Karaaslan
Economist
b.karaaslan@turkishyatirim.com
+ 90 212 315 1115

Garanti’de Mortgage’ınız varsa ve diğer ihtiyaçlarınız için de yüksek limitli, uzun vadeli ve uygun faizli kredi kullanmak istiyorsanız Evini Gösterene Otomatik Mortgage tam size göre.

Hali hazırda kullandığınız Mortgage sayesinde, kredi limitiniz kapsamında ihtiyaç duyduğunuz anda ihtiyaç duyduğunuz tutarda krediyi otomatik olarak kullanabileceksiniz.

Özellikler

• YTL cinsinden veya dövize endeksli (USD/EUR/CHF/GBP) olarak kullanabilirsiniz.
• Maksimum vade 60 aydır.
• İlk kredi kullanım tarihten itibaren 24 ay içerisinde limitinizin tamamını kullanabilirsiniz.
• Kullandırım anında Banka’da geçerli olan güncel Evini Gösterene Otomatik Hazır Mortgage faiz oranı geçerli olacaktır.
• Krediye teminat göstereceğiniz konutun kendinize ait olması gerekmektedir.
• Evini Gösterene Otomatik Hazır Mortgage sabit faizli olarak kullanılabilir. Erken ödeme yapıldığı takdirde, erken ödenen anapara tutarının %2’si kadar erken ödeme ücreti alınacaktır.
• Evini Gösterene Otomatik Hazır Mortgage kapsamında kullandırılacak hazır kredi ile kullandırılmış olan mortgage limiti toplamı teminat göstereceğiniz konutun ekspertiz değerinin en fazla %75′i kadar olabilir. En fazla 100.000 USD veya karşılığı kredi kullanabilirsiniz. Kredi alt limiti 5.000 USD veya karşılığıdır.
• Genel olarak kefil koşulu aranmamakla birlikte şubeler uygun gördükleri takdirde kefil talep etme hakkına sahiptir.
• Başvuru sadece Garanti şubelerinden yapılabilir.
• Evini Gösterene Hazır Mortgage ve Evini Gösterene Otomatik Hazır Mortgage ürünleri aynı anda kullanılamaz.