1. Kişi elindeki gelir belgeleri ile bankaya başvurur.
2. Banka başvuran kişinin taksidini ödeyip ödeyemeceğini anlamaya çalışır:
   a) İlk bakılacak olan şey; Mortgage taksidinin, aylık gelirine oranıdır. Taksit ödemeleri kişinin aylık gelirin %25’ini geçerse büyük ihtimalle banka krediyi onaylamayacaktır.
   b) İkinci bakılacak şey ise; Kişinin ödediği aylık konut yaşam gideri ve mortgage taksit tutarının, kişinin aylık gelirine oranıdır. Bu oran %40’ı geçerse banka tarafından krediye onay verilme ihtimali düşmektedir
3. Banka, kredi kartları ile işlem yapan tüm firmaların bilgi aktardığı “Kredi Derecelendirme Kuruluşu”nun bilgi bankasında, kişinin taksit ödemelerini düzenli bir şekilde yapıp yapmadığını, araştırır. (Yani finans karnenizi inceler)
4. Banka tüm bu incelemeler sonunda, kişiye bir kredi skoru – puanı verir. Bu skor, kişinin kredi riskini gösterir ve hangi faiz oranından kredi alabileceğini belirler. Mortgage sisteminde, aynı vadede ve tutarda kredi alan iki kişiye,iki farklı faiz oranları uygulanabilir.
5. Finans kuruluşu, “Değerleme Danışmanlık Firması” aracılığı ile kredi talep edilen evin değerini tespit ettirir.

Banka, evin değerini tespit ettirdikten ve kişinin kredi başvurusunu inceledikten sonra krediye onay verir veya reddeder.

Mortgage (tutsat), insanların kolay bir şekilde üstelik kira ödermiş gibi konut almalarını sağlamak maksatıyla yapılanmış bir Gayrimenkul Finansman sistemidir. Mortgage (tutsat) konut kredisi (Mortgage -morgıç)değildir hukuki bir evraktır.

Bu evrak, finans kuruluşundan aldığınız konut kredisine karşılık, evinizi ipotek eden ve sizden, borcunuzu ödeme taahüdü alan önemli bir belgedir. Bu evrakın maksatı ise konut kredisinin garanti altında tutulmasıdır. Bu evrak ile finansman kuruluşu, ödemediğiniz borca karşılık, ipotekli evi satışa cıkarıp ve kalan borcu tahsilat yapma hakkına sahip olmaktadır.

Aynı anda konut kredisi kullanımı arttıkça piyasadaki potansiyel konut talebi ve buna bağlı olarak fiyatların arttığına da işaret eden Özciğer, bir noktadan sonra aşırı değerlenen konut fiyatlarının hızla gerçek değerlerine düşmeye başlayabileceğini anlattı. Fonların oluşturulması ve yönetilmesi anlamında bu riskleri yönetebilecek mekanizmaların oluşturulması gerektiğini vurgulayan Özciğer, dar gelirli kesime verilen konut kredisinin ABD’de olduğu gibi Türkiye’de önemli seviyelere ulaşmadığı için, sadece bu açıdan bakıldığında sorun olmadığını söyledi. Bununla birlikte, “konut kredilerinin satılabileceği bir fon havuzunun acilen oluşturulması” gerektiğini ifade eden Özciğer, şöyle devam etti:

“Hızlı işlerlik kazanabilmesi için bu fonun sabit getirili tahvillerinin bireysel sigorta şirketlerince kısmen alımının zorunlu hale getirilmesi yararlı olur. Bu şekilde, büyük ölçüde uzun vadeden kaynaklanan faiz riskinin, bankalar üzerinden alınması önemlidir. Şu anda hacim olarak bu tür bir krizi yaşamaktan uzak olduğumuzu düşünüyorum. Türkiye’deki mortgage piyasasının gelişmesi, derinleşmesinin hızlandırılması gerekmektedir.”

İş Bankası Bireysel Krediler Müdürü Ömer Çelebi, Anglosakson ülkelerde mortgage kredilerinin büyük bölümünün değişken faizli olduğunu ve konut bedelinin tamamının kredilendirildiğini hatırlatırken, bu nedenle bu tür kredilerin piyasadaki gelişmelerden daha kolay etkilendiğini söyledi. Çelebi, A.A muhabirine yaptığı değerlendirmede, Türkiye’de ise konut finansmanı kredilerinin hemen hemen tamamının sabit faizli olduğunu ve konut bedelinin yüzde 75′ine kadar kredi kullandırıldığını belirterek, derin bir kriz olmadıkça kredi portföyünde bir etkilenme beklemediklerini kaydetti.

Çelebi, ABD’de çok gelişmiş bir tutsat uygulaması olduğuna işaret ederken, 10-15 yıl sürekli gelişen, genişleyen bu tür piyasalarda belli dönemlerde bu tür düzeltme hareketlerinin olabileceğini, bunu anormal karşılamadığını da vurguladı. ABD’de yaşanan dalgalanmaların iki ayaklı değerlendirmek gerektiğini belirten Çelebi, kapanan ya da iflas eden fonların “subprime”, risk piyasalarına dayanan fonlar olduğuna işaret ederek, şöyle devam etti:

“Dolayısıyla yaşanan olaylar, fonların, o piyasaların tanımına uygun. Olay sadece mortgage sisteminden kaynaklanmıyor. Öyle anlaşılıyor ki orada uzun süren bir genişleme dönemi yaşandı. Mortgage piyasalarında uzun dönemli genişleyen piyasalarda, rekabet nedeniyle emniyet tedbirleri biraz gevşer. Bu riskli piyasalarda gevşeme olursa, bu çalkantılar biraz derin yaşanır. Bizim ülkemizde, konut değerinin yüzde 75′ine kredi veriliyor. Biz de 10-15 yıllık bir büyüme dönemine girsek, muhtemelen buralarda da gevşemeler olabilir. ABD’de bu yaşanıyor. Ama riskli piyasalarda bu daha fazla sıkıntı olarak yansıyor. Müşteriye kredi kullandırırken de kullandırılan kredilen fonlandırılmasında da kriterler sağlam olmalı ve bu denetlenmeli. 10-20 yıl vadeli kredileri kısa vadeli fonlarsanız, faizler yükselince şirketler ciddi zararlar yazabilir. ABD’de ne olmuş bilemiyoruz. Görünenden hareketle yorum yapıyorum. Bizi ilgilendiren yönü, bunun gelişmekte olan piyasalara etkisi… Orada olan bitenler önce Güney Amerika’yı, ardından gelişmekte olan ülkelere yansıyor. (Biz de mortgage piyasasında bir genişleme olmadığı için sıkıntı olmaz) diye yorumlar var.”

Tutsat fonlarında sıkıntı yaşanan ülkelerde bile faizlerde büyük bir oynama olmadığına işaret eden Ömer Çelebi, Türkiye’nin geçen yıl Mayıs ayında yaşanan sıkıntılardan ciddi biçimde etkilendiğini hatırlattı.

Bilgi Üniversitesi’nde yapılan sertifika töreninde konuşan Garanti Bankası Genel Müdürü Ergun Özen, “Garanti Bankası olarak bu kez de gayrimenkul sektöründe bir ilke imza atıyoruz. Önümüzdeki dönemlerde ekonominin olumlu seyrinin devam etmesini ve faiz oranlarının 2008′de yüzde 1 seviyelerine gerilemesini bekliyoruz. Bu sayede, Türkiye’de konut kredileri 5 yıl içerisinde 100 milyar YTL seviyesine ulaşabilecek ve GSMH içinde yüzde 10′a yakın bir pay elde edebilecek. Mortgage kredilerinin GSMH’deki payı, AB ülkelerinde ortalama yüzde 45′ler seviyesindeyken, Türkiye’de yüzde 4 olduğunu düşünürsek, henüz yolun başında olduğumuzu söylemek yanlış olmaz” dedi.

SPK Başkanı, dünyanın en büyük ve sofistike ipotekli konut kredisi (tutsat-mortgage) piyasasına sahip ABD’de yüksek riskli (subprime) tutsat’ların geri ödemelerinde yaşanan sorunun, global ölçekte herhangi bir krize dönüşmeden bir düzeltme hareketi düzeyinde kalma olasılığının daha yüksek olduğunu belirtti. Yüksek riskli tutsat hacminin nasıl bir gelişme gösterdiği konusunda bilgi veren Erol, şöyle konuştu:

“Subprime mortgage kredisi veren kurumlar, kredi verme standartlarını gevşek tutmuş, dar gelirli, kredi skoru bulunmayan veya düşük olan tüketicilere bu tür mortgage kredilerini kullandırmışlardır. ABD’de subprime mortgage hacmi, 2001 yılından 2007 yılının başına kadar hızlı bir büyüme kaydederek, yaklaşık 1,4 trilyon dolarlık büyüklüğe ulaşmıştır ve 10 trilyon dolar büyüklüğündeki ABD toplam mortgage hacminin yüzde 14′ünü oluşturmaktadır. Sorun yaşanan subprime mortgage’ların oranı yaklaşık yüzde 20′dir. Tüm mortgage büyüklüğü içindeki oranı ise yüzde 2,8′dir. Söz konusu büyümede, ABD ekonomisinin düşük faiz iklimi, konut fiyatlarının artması, tüm dünyada likiditenin artmasıyla kredi ve sermaye piyasalarındaki büyük yükseliş ve bu tür kredilerin menkul kıymetleştirilerek düşük faiz oranları ile yatırımcılara satılabilmesi, bu sebeple bu tür kredileri veren kurumların verdikleri kredilerin riskini taşımayarak sermaye piyasalarına aktarabilmesi etkili olmuştur.”

SPK Başkanı, yüksek riskli tutsat kredileri alan ABD’li tüketicilerin, 2007 yılının başından itibaren kredi geri ödemelerinde sorunlar yaşamaya başladığını ve bu sorunların sadece bu tüketicilerin veya onlara kredi veren kurumların değil, tüm kredi ve sermaye piyasalarının sorunu haline geldiğini söyledi.

Yüksek riskli tutsat’ların zamanında ödenmeme oranının yüzde 20′lere çıktığını ve 40′ın üzerinde yüksek riskli tutsat sektöründe uzmanlaşmış tutsat şirketinin battığını anlatan Erol, “Geri ödemelerde yaşanan söz konusu problemin temel nedenleri, 2006′nın ikinci yarısından itibaren ABD konut sektöründe durgunluk yaşanması, konut fiyatlarının ve elde

edilen kira gelirlerinin düşmesi, ABD merkez bankası FED’in kısa vadeli faiz oranlarını yüzde 5,25′e kadar çıkarması ile değişken faizli kredi kullananların (subprime mortgage kredilerinin üçte ikisi) aylık ödeme tutarlarının artmasıdır” diye konuştu.

Yüksek riskli tutsat’ların hacminin aslında ABD ölçeğinde çok düşük olduğu görüşünü dile getiren Erol, her ne kadar ABD sosyal yaşamında olumsuz etkileri görülse de, zamanında ödenmeyen tutsat kredilerinin, toplam tutsat kredilerine oranının yüzde 6, hukuki takibe uğrayan tutsat kredilerinin toplam tutsat kredilerine oranının ise yüzde 2 gibi yüksek olmayan oranlar olduğunu söyledi.

İspanya örnek model

Yüksek riskli tutsat sektörünün diğer ülkelerde gelişmediğine dikkati çeken Erol, yüksek riskli tutsat kredilerinin ABD dışında sadece İngiltere’de verildiğini kaydetti.

Yüksek riskli tutsat’ların Avrupa’nın son 10 yılda en fazla yükselen konut ve tutsat piyasasına sahip ülkesi olan İspanya’da dahi verilmediğine işaret eden Erol, “Son 10 yılda toplam mortgage hacmi 6 kat artarak 475 milyar avroya (GSYİH’nın yüzde 52’si) ulaşan İspanya’nın ülkemiz için iyi bir model olduğu düşünülmektedir” dedi.

İspanya’da geri ödenmeyen tutsat kredilerinin tüm tutsat kredilerine oranının sadece yüzde 0,4 olduğunu bildiren Erol, “Ancak İspanya’da bu yılın başından itibaren konut fiyatlarındaki müthiş yükselişin durması hatta düşmesi ile birlikte konut kredilerinin teminat olduğu menkul kıymetlerin faiz oranlarında önemli yükselişler gözlenmektedir” diye konuştu.

Seçilmiş Bazı Ülkelerin Tutsat İstatistikleri