Tutsat olarak da bilinen Mortgage sistemi 21.02.2007 tarihinde Türkiye Büyük Millet Meclisi oturmu ile yasallaştı.

Kira ödermiş gibi konut sahibi olmayı kolaylaştıran Konut Finansmanı Sistemine İlişkin Çeşitli Yasalarda Değişiklik Yapan Yasa Tasarısı (mortgage) TBMM Genel Kurulu’nda kabul edildi.&nbspK abul edilen yasaya göre, göre tüketici kredi kullanırken, sabit veya Değişken Faiz (Kişiye Özel Faiz)i seçim edebilecek, borcunu erken kapatmak isteyene ana para üzerinden yüzde 2 oranında erken kapatma cezası uygulanacak.

Harçlar Kanunu düzenlemesi

Yapılan yasal düzenleme ile, konut finansmanı kapsamında yapılan sigortalarda sözleşme ve poliçe üzerinden alınan paralar ile ipotek finansman kuruluşlarının, konut finansmanı kuruluşlarının ve konut finansman fonlarının, Sermaye Piyasası Kanunu’nun 38/A maddesinin birinci fıkrasında tanımlanan konut finansmanı kapsamında yaptıkları tüm işlemler dolayısıyla lehlerine kalan paralar banka ve sigorta muameleleri vergisinden (BSMV) istisna edilmiştir. Böylece banka ve sigorta işlemlerinden lehe alınan paralar üzerinden yüzde 5 oranında BSMV ödenirken, konut finansmanı nedeniyle ödenecek kredi faizleri ile düzenlenecek sigorta poliçeleri için BSMV ödenmesi söz konusu olmayacaktır.

Diğer bir mali kolaylık ise Harçlar Kanunu’nda yapılan düzenleme ile getirilmiştir. Harçlar Kanunu’nun harçtan istisna işlemleri düzenleyen 59. maddesine eklenen bentler ile konut finansmanı kuruluşları ile ipotek finansmanı kuruluşları tarafından konut finansmanı kapsamında tesis olunacak ipotek işlemleri, konut finansmanı maksatıyla yapılacak finansal kiralamalarda kiralanan konutların kiracıya devri ve Toplu Konut İdaresi Başkanlığı tarafından konut satışları nedeniyle tesis olunacak ipotek işlemleri harçtan istisna edilmiştir.

6 Mart’ta yürürlüğe giren Mortgage Yasası öncesi konut kredisi (Mortgage -morgıç)alanların, 5 Haziran’a kadar bankalarına, "Mortgage Sistemine dahil olmak istemiyorum" yönünde dilekçe vermemeleri durumunda, doğrudan Mortgage kredisi almış sayılacaklar.

Mortgage’a geçme ya da eski sistemde kalmak her tüketiciye göre farklı etki yaratacak. Yeni sistemde tüketicinin ödeyeceği kredinin faizinden Yüzde 5 oranında alınan Banka Sigorta Muameleleri Vergisi (BSMV) alınmayacak. Bu, tüketicinin ödemelerinde eski sisteme kıyasla bir avantaj sağlayacak.

Mevcut konut kredisi (Mortgage -morgıç)kullananlardan Mortgage Sistemine geçenler ya da yeni kredi kullanacakların Mortgage Kredisi sağlayan kuruluş geri ödemelerin yapılmaması halinde kalan borcun tümünün ödenmesini saklı tutmuşsa, bu hak ancak tüketicinin birbirini izleyen en az iki taksidi ödeyememesi durumunda kullanabilecek. Ancak konut finansman kuruluşunun bu hakkını kullanabilmesi için tüketiciye en az bir ay süre vererek, borcun ödenmesi gerektiği uyarısında bulunması gerekiyor. Bir ayın sonunda ise banka sözleşmeyi feshedip evi zaman kaybetmeden satışa çıkartmakla yükümlü. Dolayısıyla, kredinin ömrü boyuncu tüketicilerin borçlarına sadık kalmaları gerekmekte. Aksi durumda evlerini kaybetme durumuyla karşı karşıya kalacaklar.

Mortgage Sistemini uygulayan ülkeler geneline bakıldığında, ekonomik istikrarın yaşandığı sanayileşmiş ülkelerde uzun vadeli, sabit faiz oranlı ve eşit geri ödemeli Mortgage Kredileri kullanırken; Ekonomik istikrarı düzenli bir şekilde sağlayamayan ülkelerde Değişken Faiz (Kişiye Özel Faiz) oranlı Mortgage Kredileri yaygınlaştığı görülüyor. Türkiye’de ise haziran ayından itibaren tüketiciler sabit, değişken ya da aynı kredi için her iki faiz oranı ile borçlanabilme imkanına kavuşacaklar. Sabit faiz oranı ile borçlanılan kredilerde, krediyi alan taraf, kredinin ömrü boyuncu borcun anapara ve faizini eşit taksitler halinde geri ödemekle yükümlü. Oranın sabit olarak belirlenmesi durumunda, sözleşmede belirtilen oranlar tüketici ve kredi kuruluşunun ortak rızası dışında değiştirilemeyecektir.

Değişken Faiz (Kişiye Özel Faiz)li Mortgage Kredilerinin en temel özelliği, sabit faizli Mortgage Kredilerinin aksine, kredinin ömrü boyunca faiz oranının bir endekse bağlanması ve endeksteki değişmelere bağlı olarak kredi faiz oranlarının yeniden belirlenmesi. Bu doğrultuda Merkez Bankası tarafından kamuoyuna yapılan açıklama üzerine, Değişken Faiz (Kişiye Özel Faiz)li konut finansmanı sözleşmeleri düzenlenirken veya sözleşmede belirtilen dönemlerde faiz oranı ayarlaması yapılırken, içinde bulunulan aydan iki önceki ayda Türkiye İstatistik Kurumu tarafından açıklanan Tüketici Fiyat Endeksi Yıllık Yüzde Değişim Oranı esas alınacağı bildirildi.

Meclis’te yasalaşan kanun ile birlikte, sabit faizle kredi kullanan ve kredisini vadesinden önce kapatmak isteyen tüketiciye erken ödeme ücreti uygulanacak. Tüketicinin erken ödeme yapması durumunda alınacak ücret erken ödenen tutarın yüzde ikisini geçemeyecek. Mortgage Kredisinin değişken olması durumunda ise tüketiciden erken ödeme ücreti talep edilemeyecek.

Düzenlemenin eksiği

Öncelikle belirtelim ki, kanun taslağında yer alan ve “kişilerin sahip olacakları ilk ya da ikinci konut için kullandıkları kredilerin 100.000 YTL’ye kadar olan kısmına isabet eden faiz ödemelerinin, gelir vergisi matrahından indirilebilmesini” sağlayan düzenleme kanunun yasalaşması sürecinde kanun metninden çıkarıldı. Bu hüküm aslında, mortgage sisteminin başarıya ulaşması için hayati önem taşımakta idi.

Nitekim, mortgage sisteminin geliştiği Amerika’da ve Avrupa’nın birçok ülkesinde, kişiler tarafından ödenen faizlerin vergi matrahından indirimine izin verilmektedir. Üstelik bazı ülkelerde faizin yanı sıra, ödenen ana para tutarları bile indirim konusu yapılabilmektedir. Ancak IMF’nin, vergi gelirlerinde azalma yaşanacağı yönündeki kaygı ve baskıları nedeniyle, faiz ödemelerinin vergi matrahından indirilmesini sağlayan düzenleme mortgage sistemine alınmadı. Önümüzdeki yıllarda, ülke ekonomisinde yaşanacak olumlu seyirle birlikte, düzenlemenin bu eksik yönünün düzeltilerek faiz ödemelerinin vergi matrahından indirilmesine olanak sağlanacağını umut ediyoruz.

"Mortgage”, son birkaç yılda hayatımıza giren ve günlük dilde en çok kullandığımız kelimelerden birisi oldu. Gayrimenkul alımında kullanılan bir finansman yöntemi olan mortgage, nüfusunun yüzde 50’sinin konut sahibi olmadığı Türkiye için aynı zamanda “umut” anlamına da gelmektedir.

İpotek ya da rehin demek olan ve “kira ödermiş gibi konut sahibi olma” yöntemi olarak bilinen mortgage sisteminde, konut sahibi olmak isteyenlere finans kuruluşları tarafından 20-30 yıla varan vadelerle kredi temin edilmekte, bunun karşılığında da alınan konut üzerine ipotek tesis edilmektedir.

Finans kuruluşları tarafından sağlanan krediler daha sonra ipoteğe dayalı menkul kıymet kuruluşlarına devredilmekte, bu kuruluşlar da devraldıkları alacaklar karşılığında ipotek yatırım fonu ya da varlığa dayalı menkul kıymet ihraç etmektedir. Bu yazımızda ve bundan sonraki yazımızda, 6 Mart 2007 tarihinde yürürlüğe giren 5582 sayılı Konut Finansmanı Sistemine İlişkin Çeşitli Kanunlarda Değişiklik Yapılması Hakkında Kanun’un vergi ve harç gibi yükümlülüklerde hangi mali kolaylıkları öngördüğünü anlatacağız.

1) Kredi tutarı

2) İpotek edilecek konuta ilişkin bilgiler (satış bedeli, adres…vb)

3) Toplam ne kadar anapara borcu ve faizinin ödeneceğe dair bilgi. Ayrıca diğer giderlerin dağılımı

4) Yıllık faiz oranı. Değişken Faiz (Kişiye Özel Faiz) için ise ek olarak, baz alınacak endeksin ve uygulanacak tavan faiz oranının bilgisi

5) Ödeme planı tablosu

6) Temerrüde düşüldüğünde (ödemede gecikme yaşandığında) uygulanacak gecikme faiz oranı hakkında bilgi

7) Konut sigortalarına ilişkin bilgi