Mortgage’ın hayata geçmesi için 10 kuruluş ve bakanlığın düzenleme yapması gerekiyor. İşte gereken düzenlemeler
 
Mortgage’a ilişkin yasanın çıkmasının ardından, sistemin sağlıklı şekilde hayata geçirilebilmesine yönelik, 10 kuruluş ve bakanlığın ikincil düzenleme yapması gerekiyor. İşte gereken düzenlemeler:

SPK: İpotek finansmanı kuruluşlarının, kuruluşlarına, faaliyet izin esaslarına ve tabi olacakları yükümlülüklere ilişkin esasları, ipotek ve varlık teminatlı menkul kıymetlere ilişkin usul ve esasları, konut ve varlık finansmanı fonları ile ipoteğe ve varlığa dayalı menkul kıymetlere ilişkin esası belirleyecek.

Sanayi ve Ticaret Bakanlığı: Tüketicilere verilecek bilgi formunun standartlarını, faiz oranının değişken olarak belirlenmesi durumunda, bu yöntemin olası etkileri konusunda tüketicinin bilgilendirilme yöntemlerine ilişkin esasları belirleyecek.

Merkez Bankası: Değişken Faiz (Kişiye Özel Faiz)li konut finansmanı sözleşmelerinde kullanılacak endekslere ilişkin usul ve esasları belirleyecek. Konut finansmanı faaliyetinde bulunan bankaların zorunlu karşılık yükümlülüklerine yönelik "Zorunlu Karşılıklar Hakkında Tebliği" gözden geçirecek.

BDDK: Finansal kiralama şirketleri ile finansman şirketlerinin sistemde yer alabilmelerine yönelik çalışmayı yapacak.

Hazine Müsteşarlığı: İhtiyaç duyulabilecek sigorta sözleşmeleri ile ilgili esasları ortaya koyacak.

Tapu Kadastro Genel Müdürlüğü: İhtiyaç duyulan bölgelerde kadastro güncellemelerini yapacak ve ipotek kayıtlarının bir merkezden değiştirilebilmesine imkan sağlayacak çalışmalar yapacak.

Bayındırlık ve İskan Bakanlığı: Yapı kullanma izni alınması sırasında yaşanan problemlerin giderilmesi için yerel yönetimlerin de katılımının sağlandığı bir çalışma başlatması öngörülüyor.

TOKİ, Belediyeler ve Milli Emlak Genel Müdürlüğü: Arsa maliyetlerini azaltmak üzere kamu arazilerinin kullanıma sunarak arsa stokunun artırılmasına yönelik çalışmalar yapması bekleniyor.

İçişleri Bakanlığı: Alacakların takibinde ve konut finasmanı kuruluşları tarafından tüketiciye kaynak kullandırılması aşamasında talep edilecek bilgilerin hızlı ve güvenilir olarak sağlanmasında etkinliği artıracak düzenlemeler yapması hedefleniyor.

Kaynak: Vatan Gazetesi

Düşük gelirli müşterilere yüksek faizle verilen mortgage kredilerinde (subprime) batık oranının artmasıyla başlayan kriz, sektörü çeşitli kısıtlamalar getirmeye mecbur bırakıyor.

Mortgage kredisi dağıtan şirketler artık iyi sicilli müşterilerine de kredi temin etmek için daha zor koşullar dayatmaya başladı. Çünkü yüksek geliri olup bunu belgeleyemeyen serbest meslek sahiplerine verilen kredilerde (Alt-A) geri dönmeyen ya da temerrüde düşen kredi oranı bu yıl yüzde 2,4’e ulaştı. Bu oran, subprime kredilerdekiyle aynı. 3 trilyon dolarlık ABD mortgage sektöründe hem subprime, hem de Alt-A cinsi kredilerin toplama oranı yüzde 20.

Krizin sadece düşük gelirlilerin kredi geri ödemelerinde yaşanmadığına, varlıklı kesimin de ödeme sorunu yaşadığına dair uyarılar, Senato’yu da harekete geçirdi. Batıkların riskli bir seviyeye ulaşmasıyla duruma müdahale etme ihtiyacı hisseden Senato Bankacılık Komitesi, dün subprime kuruluşlarından 5’inin çağrıldığı bir toplantı düzenledi. Mortgage sektöründeki durumun analiz edildiği toplantıya davet edilen ve kısa süre önce iflasın eşiğine geldiğini açıklayan New Century yetkilileri ise oturuma katılmadı.



Kredi Kuruluşları Daha Temkinli
Bu gelişmelerin yanı sıra kredi sağlayan kuruluşlar da müşterilerine karşı artık daha temkinli bir tutum içinde. Özellikle gelir durumunu belgeleyemeyen müşteriler açısından getirilen yeni düzenleme ile toplam kredi tutarının yüzde 5’lik kısmını ön ödeme olarak yapmayan kişilere mortgage kredisi verilmemesi kararlaştırıldı. Credit Suisse analistlerinden Ivy Zelman, Bloomberg haber ajansına yaptığı açıklamada sıkılaştırılan borçlanma koşulları sonucu subprime mortgage başvurularının bu sene yarı yarıya düşmesinin beklendiğini belirtti. Zelman ayrıca yeni düzenlemelerle birlikte konut almak isteyen kişilerin kredi almadan önce daha az risk almalarının yolunun açılacağını da vurguladı.

Son dönemin, belki de son yılın en çok konuşulan konularından biri olan mortgage sistemi, konu ile ilgili yasanın geçmesiyle Türkiye ekonomisinin ve özellikle sermaye piyasasının kurum ve araçlarından biri olarak yerini aldı. Konu çok tartışıldı. Artık herkes mortgage’ın ne olduğunu biliyor. Bu nedenle bu yazıda, sistemin nasıl çalışacağını değil, çalışması için uygun koşulların nasıl oluşabileceğini tartışacağım.

Birçok ekonomist arkadaşımızın da vurguladığı gibi mortgage (ipotekli konut finansmanı sistemi) sisteminin iyi çalışabilmesi için mutlaka istikrarlı bir ekonomik yapı ve düşük faiz oranlarına sahip bir para piyasasının olması gerekmektedir. Mortgage sistemi, sürekli olarak “konut finansman sistemi” diye anılsa bile, aynen bireysel emeklilik sisteminde olduğu gibi, gelişmesi için sermaye piyasasına muhtaç bir yapıdır. Ne demek istediğimi şöyle açayım.

Bildiğiniz gibi, bireysel emeklilik sistemi aslında bir fon yönetimi sistemidir. Fon yönetimi ise, istikrarlı, gelişmiş bir sermaye piyasasına ihtiyaç göstermektedir. Bu sağlanamadığı takdirde, iyi bir fon yönetiminden, dolayısıyla iyi yönetilmiş kolektif tasarruflardan söz edilemez. Emekli olanların eline, beklentilerine hiç uygun olmayan oranlarda (düşük) kazançlar geçer.

İpotekli konut finansmanı sisteminin, kredi kullanıcısına sağladığı en büyük avantaj, şu ana kadar sıkça vurgulandığı gibi, mutlaka ucuz konut kredisi (Mortgage -morgıç)değil, uzun vadeli konut kredisidir. Bu sayede, “kira ödermiş gibi” tanımına uygun aylık ödemeler hesaplamak mümkün olabilmektedir. Uzun vadeli konut kredisi (Mortgage -morgıç)vermenin koşulu ise, uzun vadeli fonlara sahip olmaktır. Bizim bankalarımızın kaynaklarının ortalama vadelerinin (özellikle en büyük kaynak olan mevduatın ortalama vadesinin) ne kadar kısa olduğunu biliyoruz. Bu kaynak yapısı ile uzun vadeli finansman sağlamak riskli bir iştir. Bu durum, sistemin büyümesine engel olur. Ancak, fonlama aracı olarak sermaye piyasasının kullanılması vade sorununu çözer. Zaten, mortgage sisteminin özünde de, kullandırılan bu teminatlı kredilere dayanan menkul kıymetlerin hazırlanarak ihraç edilmeleri ve bu sayede fon toplanması gelmektedir. Ancak, bu yapının çalışması ise, güçlü ikincil piyasalara ihtiyaç göstermektedir. Sistemin dönmesini bu sağlayacaktır.

Faizlerin mevcut seviyesinde ve kamunun borçlanma ihtiyacı sürerken, söz konusu menkul kıymet ihraçlarının yapılabilmesi zor görünmektedir. İkincil piyasaların çalışması konusu ise zaman içinde çok kolay biçimde çözülebilecektir. Bu cümleden kastettiğim şudur: Türkiye için çok uzun zamandır, literatürde crowding-out denilen, kamunun borçlanma ihtiyacı nedeniyle piyasanın tamamını kullanması ve özel kesimin piyasanın dışında kalması etkisi yaşanmaktadır. Şu anda piyasalarda bu durumdan oluşan bir denge bulunmaktadır. Kamunun borçlanma ihtiyacı azaldıkça piyasada özel kesimin daha fazla yer alması beklenir. Bu süreçte, özel kesimin, kamunun boşalttığı alanları dolduracak kadar menkul kıymet ihraç etmesi gerekir. Oysa, bu büyüklüklere mevcut sermaye piyasası araçları ile ulaşmak hiç de kolay olmayacaktır. Eğer bu sağlanamaz ise, bu durumda da piyasalar, sermaye piyasalarına gelen fonların talep ettiği, çeşitlenmiş ve hacimleri yeterli menkul kıymet arzları yapamayacaklardır. Kısacası, kamu borçlanma piyasalarından çekildikçe, ipotekli borç senetleri gibi değişik menkul kıymetlerin piyasalarda talep edilme olasılıkları artacak ve ipotekli konut finansman sisteminin işleyişi kolaylaşacaktır.

Zaten, eğer kamu piyasalardan çekilirken onun boşalttığı alanları dolduracak alternatifler zamanında oluşturulamaz ise, bunun piyasa dengeleri, örneğin faizler, üzerindeki etkisi istenmeyen biçimlerde ortaya çıkabilecektir. Kamunun hızla piyasadan çekildiği ve fonların yeterince talep görmediği bir piyasada faizler istenen seviyelerin de çok altına gelebilecektir. Bu nedenle, kamu borçlanma ihtiyacı azaldıkça ipotekli borçlanma senetlerine yönelik talep, kendiliğinden oluşacaktır.

Mortgage sisteminin iyi çalışması, biraz zaman alacaktır. Buna da belki, konut almak isteyenleri sisteme alıştırmak ve olası olumsuzlukları azaltmak için, ihtiyaç vardır.

Hepinizin bildiği gibi, 5582 sayılı “Konut Finansman Sistemine İlişkin Çeşitli Kanunlarda Değişiklik Yapılması Hakkında Kanun” geçen hafta 21 Şubat 2007 tarihinde TBMM tarafından kabul edilerek yasalaştı. Söz konusu Kanun’un yasalaşmasının ardından da daha önce bankalardan konut kredisi (Mortgage -morgıç)kullanan vatandaşlar arasında, mevcut konut kredilerini mortgage kredisine çevirip çevirmeme konusunda yoğun bir tartışma yaşanmaya ve yanlış ve eksik bilgilere dayanan değerlendirmeler yapılmaya başlandı. Bugünkü yazının maksatı, vatandaşlara bu konuda doğru bilgileri iletmek ve sağlıklı bir karar alabilmelerine yardımcı olmaktır.

5582 sayılı Konut Finansman Sistemine İlişkin Kanun’un 20’inci maddesi ile 2499 sayılı Sermaye Piyasası Kanunu’na eklenen Geçici 11’inci Madde ile, bu maddenin yürürlüğe girmesinden önce düzenlenmiş bulunan ve 5582 sayılı Kanun’un 38/A maddesinin birinci fıkrasında yer alan konut finansmanı tanımına uyan kredi ve finansal kiralama sözleşmelerinin tarafı olan tüketicilere, bu maddenin yürürlüğe girmesini takiben üç ay içerisinde, sözleşmenin yapılmış bulunduğu konut finansmanı kuruluşuna başvuruda bulunarak, sözleşme konusu işlemin, bu Kanunun 38/A maddesinde yer alan konut finansmanı tanımı kapsamı dışında değerlendirilmesi talebinde bulunabilme hakkı tanınmıştır. Bu 3 aylık başvuru süresi içerisinde talepte bulunmayan tüketicilerin, bu maddenin yürürlüğe girmesinden önce düzenlenmiş bulunan sözleşmeleri ise, Kanun’un 38/A maddesinin birinci fıkrası kapsamında yani mortgage kredisi olarak kabul edilecektir.

Buna göre, bu Kanun’un yürürlüğe girmesinde önce konut kredisi (Mortgage -morgıç)kullanan tüketicilerin kendilerine tanınan 3 aylık sürede talep etmemeleri halinde, bu krediler kendiliğinden konut finansman sistemi içerisinde kullanılmış kredi yani mortgage kredisi sayılacaktır. Bu durumda da doğal olarak tüketicilerin bu konuda bir karar vermeleri gereği doğmuştur ve işte sorun da burada başlamaktadır. Acaba mevcut konut kredisini mortgage kredisine çevirmek tüketicinin yararına mıdır yoksa zararına mıdır? Bunun tüketiciye getireceği avantajlar ve dezavantajlar nelerdir? Daha önce konut kredisi (Mortgage -morgıç)kullanan tüm tüketiciler şimdi bu sorunun yanıtını vermeye çalışmaktadır.

Tüketicilerin vereceği bu karar açısından son bir haftadır üzerinde en çok tartışılan konu ise, Kanun’un 24’üncü maddesinde yer alan ve eğer konut finansmanı kuruluşu, geri ödemelerin yapılmaması halinde kalan borcun tümünün ifasını talep etme hakkını saklı tutmuşsa, bu hakkın ancak tüketicinin birbirini izleyen en az iki ödemede temerrüde düşmesi halinde kullanılabileceğine ilişkin hükümdür. Diğer taraftan konut finansmanı kuruluşunun bu hakkını kullanabilmesi için en az bir ay süre vererek muacceliyet uyarısında bulunması gerekmektedir.

Yukarıdaki madde hükmü, vatandaşlar arasında çok yanlış yorumlanmış ve sanki konut kredisi (Mortgage -morgıç)kullanan vatandaşların, kredi taksitlerini 2 ay ödeyememesi durumunda, banka veya konut finansman kuruluşuna vatandaşın elinden evini alıp, ipoteği paraya çevirme zorunluluğu getiriyor şeklinde yorumlanmıştır. Öncelikle şunu ifade etmek gerekir ki, bu madde hükmünün Kanun’a konulmasının temel maksatı tüketicileri korumaktır. Mevcut durumda, kullanılan konut kredileri ile ilgili olarak tüketiciler ile bankalar arasında imzalanan sözleşmelere bakıldığında, tüketicinin 1 gün bile ödemeyi geciktirmesi durumunda bankanın esasen gerekli bildirimleri yaptıktan sonra yasal takibe geçme ve ipoteği paraya çevirme yetkisi bulunmaktadır. Bu madde ile bankalara ve diğer konut finansman kuruluşlarına, yasal takibe geçmek için tüketicinin ancak üst üste 2 ödemeyi yapamaması durumunda yasal takibe geçebilme kısıtı getirilmiştir. Yani mevcut konut kredilerinin aksine banka hemen yasal takibe geçemeyecek, bunun için tüketicinin 2 ay kredi taksidini üst üste ödeyememesini bekleyecektir. Kamuoyunda bilinenin aksine, bu madde hükmünün tüketicilerin yararına olduğu çok açıktır. Diğer taraftan, bu madde hükmü, tüketicinin 2 ay üst üste taksitini ödeyememesi durumunda yasal takibe geçme ve ipoteği paraya çevirmek üzere tüketicinin elindeki evi alma konusunda bir zorunluluk getirmemektedir. Yani bankanın 2 ay geçmesine rağmen, hala yasal takibe geçmeme veya 3 ay sonra, 6 ay sonra yasal takibe geçme hakkı bulunmaktadır.

Yukarıdaki detaylı açıklamalardan da anlaşılacağı üzere, daha önce konut kredisi (Mortgage -morgıç)kullanan vatandaşların, mevcut konut kredilerini mortgage kredisine dönüştürmemeye bu hüküm nedeniyle karar vermeleri durumunda, bu karar, tamamen yanlış bir bilgiye ve yoruma dayalı bir karar olacak ve bu kararlarından dolayı zarar göreceklerdir.

Vatandaşlarımızın, başka sebeplerle mevcut konut kredilerini mortgage kredisine dönüştürmemeye karar vermeleri ise mümkündür. Ancak burada her iki kredi türünün de tüm avantaj ve dezavantajlarının vatandaşlarımız açısından çok iyi değerlendirilmesi ve doğru bilgilere dayanan bir karar verilmesi büyük önem taşımaktadır. Daha önce konut kredisi (Mortgage -morgıç)kullanan tüketicilerin mevcut kredilerini mortgage kredisine dönüştürmemesinin diğer önemli bir sebebi de, Konut Finansman Sistemine İlişkin Kanun’da maalesef mortgage kredileri için bir vergi avantajı öngörülmemiş olması ve bunun bir sonucu olarak da her iki kredinin faiz oranları arasında bir farklılaşma yaşanmamış olması olabilir. Bu konu ile ilgili olarak da tüketicilerin kararlarını verirken, mortgage kredilerine şimdi vergi avantajı tanınmamasının ileride de tanınmayacağı anlamına gelmediğini ve ileriki günlerde veya yıllarda, bu kredilere vergi avantajı getirilmesi durumunda, eğer mevcut konut kredilerini mortgage kredisine dönüştürmemişlerse, bu vergi avantajından yararlanamayacaklarını hatırlatmak isterim.

Karar tabi ki tüketiciye aittir ama bizim de görevimiz tüketicilere doğru bilgileri vermek ve onların kendi yararlarına olacak kararları almalarına yardımcı olmaktır.

600 Milyon YTL’lik İndirim
Yüzde 2’lik erken ödeme cezasına ilişkin kafa karışıklığına gelince, söz konusu ceza 6 Mart tarihinden önce kredi çekenleri ilgilendirmiyor. Yasadan önce kredi kullananlar ekstra bir yükümlülükle karşılaşmayacakları gibi yüzde 5’lik Banka Sigorta Muameleleri Vergisi’nden (BSMV) muaf. Aylık yüzde 1.54 faizden 10 yıl vadeli 100 bin YTL’lik kredi kullanan bir tüketici vade sonunda bin YTL daha az ödeme yapacak. Aylık taksitler ise 60 YTL azalacak. Konut kredilerinde ortalama vadenin 5 yıl olduğu ve sektördeki toplam konut kredisi (Mortgage -morgıç)stokunun 24 milyar YTL’yi bulduğu dikkate alınırsa yüzde 5 BSMV’nin kaldırılmasından dolayı 600 milyon YTL daha az ödeme gerçekleşecek.

İkincil Düzenlemeler Yolda
Devlet Bakanı ve Başbakan Yardımcısı
Abdüllatif Şener
Mortgage Yasası kapsamında, ikincil düzenlemeleri hazırlamaları için 10 ayrı kamu kurumunun görevlendirildiğini, bu düzenlemelerin gözden geçirilerek, aksaklıkların tespit edileceğini bildirdi. Şener, ayrıca tüketiciler için bilgi formlarının hazırlanarak bankalar aracılığı ile dağıtılacağını ifade etti.

Oyakbank Genel Müdür Yardımcısı
Nihat Karadağ
Bu yasa kapsamına geçmenin eskiden kredi kullananlar açısından herhangi bir dezavantajı yok. Sanırım erken ödeme cezası kafaları karıştırıyor. ‘Ben bu yasaya dahil olmak istemiyorum’ diyenlerin oranı şu anda yüzde 1’lerin altında.

Akbank Bireysel Bankacılık Pazarlama Bölüm Başkanı
Cem Muratoğlu
6 Mart tarihinden önce kredi kullananlar Tüketici Koruma Kanunu kapsamında kredilerini aldıkları için Mortgage Yasası kapsamına dalil olsalar dahi yüzde 2’lik erken kapama cezasından muaflar. Bence onların mortgage’a girmelerinde herhangi bir sakınca yok.

Denizbank Bireysel Bankacılık Grup Müdürü
Ali Özgür Tüzemen
Eskiden kredi kullanlara tavsiyemiz mevcut portföylerini mortgage’a çevirsinler. Zaten 6 Mart’tan önce kredi kullananlar cezai şartlara girmiyor. Müşterilerimizin şu anda yüzde 99.6’u yeni sisteme geçmeyi kabul etti. Yani 7 bin müşterimizden sadece 40 tanesi ‘mortgage’a girmek istemiyorum’ diye dilekçe verdi.

Şekerbank Bireysel Bankacılık Genel Müdür Yardımcısı
Abdurrahman Özciğer
Yasa ile BSMV, ödenmemiş taksitler için sıfıra çekildi. % 5 ciddi avantaj. Müşterilerin şimdi (ben yasaya tabi olmak istemiyorum) demesi, onların boşu boşuna BSMV ödemeleri demek. Şu ana kadar kredi kullanan

2 bin müşterimizden sadece 2’si eski yasada kalmak için dilekçe verdi.

Mortgage Yasası çıkmadan önce konut kredisi (Mortgage -morgıç)alanlara seçimlerini kullanmaları için tanınan 3 aylık sürenin dolmasına 28 gün kaldı. Yasa’nın yürürlüğe girdiği 6 Mart 2007 tarihinden önce kredi kullananlar yeni düzenlemelerden yararlanmak istemiyorlarsa 6 Haziran’a kadar bir dilekçe ile bankalarına başvurmak zorunda. Herhangi bir başvuruda bulunmayanlar ise otomatik olarak Mortgage Yasası kapsamına giriyor.

Bankacılık sistemindeki genel eğilimi araştırdığımızda, bazı tüketicilerin yüzde 2 erken kapama komisyonu nedeniyle kafalarının karışık olduğu, “Mortgage Yasası’na” geçmek istemiyorum diye dilekçe verenlerin ise sektör genelinde yüzde 1’in altında olduğu gözleniyor.