* 100 bin YTL mortgage kredisi kullanmak isteyen bir tüketicinin önünde iki alternatif olsun. Birisi aylık yüzde 1.5 ile sabit faizli, diğeri ise aylık yüzde 1.2 ile Değişken Faiz (Kişiye Özel Faiz)li mortgage kredisi.

* 240 aylık vadede sabit faiz oranlı mortgage kredisinde aylık ödeme bin 543 YTL.

* Değişken Faiz (Kişiye Özel Faiz) oranlı mortgage’ta ise aylık ödeme bin 273 YTL olur.

* Bankaya maksimimum aylık ödeme ile gelir oranı politikasının yüzde 30 olduğunu düşünürsek Değişken Faiz (Kişiye Özel Faiz)li kredi kullanabilmek için 4 bin 242 YTL aylık gelir yeter.

* Sabit faiz oranlı mortgage’ta ise bu rakamın 5 bin 144 YTL’ye ulaşması gerekiyor

Komisyon Mu?, Faiz Mi?
Mortgage sisteminde “daha çok komisyon” ve “daha yüksek faiz” oranının da tüketiciler açısından bir seçim zorunluluğu oluşturduğunu vurgulayan Yavaş, şöyle konuştu: “Bu kolay bir seçim değil. Bu yüzden ABD’de olduğu gibi yeni mortgage kanununda efektif faizin hesaplarında, müşterinin bilgilendirilmesi bankalar için şart koşulmuştur. Bu maalesef henüz yapılmıyor. Kısa süreli kredi kullanacaksanız yüksek komisyonu seçim etmeyin.”

Değişkende Risk Yüksek
* Değişken Faiz (Kişiye Özel Faiz)li kredilerin faizi düşüktür fakat bu kredilerde temerrüde düşme oranı daha yüksek.

* Değişken Faiz (Kişiye Özel Faiz)li krediler faiz oranlarının yüksek olduğu ve faizlerin düşmesinin beklendiği dönemlerde caziptir.

Mortgage kredisi kullananların temerrüt konusunu iyi bilmesi gerektiği görüşünü savunan Abdullah Yavaş, “Gayrimenkulün kendisi ile uğraşmak, bankaların asli fonksiyonuna aykırı. Bu yüzden pratikte bankalar mümkün olduğunca konuta el koymak yerine krediyi yeniden yapılandırmayı seçim ederler” diye konuştu.

Yavaş, temerrüde düşme durumunda yapılması gerekenleri şöyle anlattı:“Temerrüt durumu belirince hemen bankanızı arayın. Ne kadar erken ararsanız o kadar iyidir. Durumunuzu detaylı bir şekilde bankanız ile irdelemeye hazır olun. Açık sözlü olmanız sizin faydanıza olacaktır. Bankanın size sunabileceği alternatifleri araştırın. Bankanız temerrüt durumuna düştüğünüzde belirli bir müddet için aylık ödemenin azaltılması ve biriken ödemelerin belirli bir zaman dilimine dağıtılması, faiz veya vade miktarının değiştirilmesi gibi alternatifler sunabilir. Temerrüt durumunda bunu değerlendirin.”

Sabit ve Değişken Faiz (Kişiye Özel Faiz)li kredilerin değişik ihtiyaçlara hitap ettiğini hatırlatan Prof. Dr. Yavaş, sabit faizli kredilerde faiz ve ödeme riskinin olmadığını, Değişken Faiz (Kişiye Özel Faiz)li kredilerde ise oluşabilecek şok ve krizlerde tüketicinin zor durumda kalabileceğine dikkat çekti.

Konut değer endeksinin uygulamaya girmesi durumunda bankalara konut kredisi (Mortgage -morgıç)için başvuranların alacakları konutun adresini verdiği an tek tuşla ve saniyede o bölgenin metrekare fiyatı çıkarılabilecek. Sistemin sağlıklı işleyebilmesi için dünyadaki uygulamalarda da görüldüğü gibi semt bazında metrekare fiyatlarının çıkarılması gerektiğini söyleyen bir bankanın üst düzey yetkilisi sistemin halen kurulma aşamasında olması yüzünden teknik detayları bilmediklerini ancak yurtdışındaki uygulamaları doğrultusunda yürütülmesini beklediklerini vurguladı. Mortgage kredilerinden sorumlu bankacılardan edinilen bilgiye göre sistem şu şekilde işleyecek:

Mahallenin Metrekare Fiyatı Çıkarılacak: Semt bazında fiyat çıkarılması çok önemli. Çünkü yan yana semtler arasında bile çok büyük fiyat farklılığı var. Bankacılar ise "hangi kategoride yapılacağını bilmiyoruz ancak mahalleye kadar indirilmesi gerekiyor" görüşündeler.

Altı Ayda Bir Güncellenmeli: Sistemi yürütecek olan Kredi Kayıt Bürosu örneğin altı ayda bir bölgelerin metrekare fiyatlarını güncelleyecek. Bu sayede bölgelerdeki konut fiyatlarının da yıllar itibarıyla seyri takip edilebilecek.

Semte Göre Kredi Miktarı Artabilecek: Konut değer endeksi sistemi sayesinde hangi bölgenin ne kadar prim yaptığı da ortaya çıkacak. Türkiye’de halen bankalar konutun yüzde 75’ini kredilendiriyor. Bankacılara göre, hızlı prim yapan bölgelerde bankalar yurtdışı uygulamalarında olduğu gibi bu primi göze alarak örneğin konutun yüzde 90’ını kredilendirecek. Bu konuda İngiltere örneğini veren bir bankacı, "İngiltere’de yüzde 120 kredilendirilen konut bile var" dedi.

Eksper Sistemi De Korunacak: Konut değer endeksi uygulamaya girdiğinde eksper sistemi kalkmayacak. Ancak bankalar endeks sayesinde eksperlerin verdiği fiyatları test etme fırsatına kavuşacak.

Mortgage sisteminin gelişimi ve sağlıklı işleyebilmesi için büyük önem taşıyan konut değer indeksi için Türkiye’de de düğmeye basıldı. Mortgage sistemi deyince ilk akla gelen ABD ve İngiltere gibi ülkelerde yoğun biçimde kullanılan konut değer endeksi sayesinde her şehrin mahalle bazında metrekare fiyatları çıkarılarak daha sağlıklı ve hızlı kredilendirme sağlanacak.

Türkiye’de de bu iş için start alındığını ve çalışmaların sürdüğünü belirten bankacılık çevreleri, bu sayede konut fiyatının tespitinde hem eksperin raporu hem de o bölgeye ait metrekare fiyatları sayesinde daha sağlıklı karar verebileceklerini söyledi. Bankacılar, bu endeks verilerine vatandaşların ulaşamayacağını ancak bankalardan elde edecekleri bilgi sayesinde daha doğru seçim yapabileceklerini vurguladı.

Edinilen bilgiye göre projeyi Kredi Kayıt Bürosu yürütüyor. Bankaların ortaklığı ile kurulan Kredi Kayıt Bürosu halen milyonlarca kişiye ait kredi kartı, ATM kartı ve kredi bilgilerini başka deyişle bankalardan hizmet alan herkesin tüm finansal bilgilerini muhafaza eden ve bankaların müşterilerinin kredi ve kart taleplerini bir dakikada verebilmesinin altyapısını sağlayan kuruluş olarak tanınıyor.

* Sade bir vatandaş müteahhitten konut alacak.
* Mortgage Kanunu ile "Gayrimenkul Değerleme Uzmanlığı" adıyla oluşturulacak profesyoneller evin değerini belirleyecek.
* İpotek kredili konutlar zorunlu olarak sigortalandırılacak.
* Evin değerinin en az dörtte biri peşin ödenecek.
* Kalan kısmı için bankalar, devreye girecek.
* Banka, kredi karşılığı ipotek senedi düzenleyecek.
* İpotek senetleri bir havuzda toplanacak. Bunun için İpotek Finans Kuruluşu (İFK) kurulacak.
* Bankalar, portföylerindeki senetleri komisyon karşılığı İFK’ya devredecek.
* İFK, ipotek senetlerini menkul kıymete dönüştürecek. İpotek senedi üzerinden varlığa dayalı menkul kıymet ihraç edecek.
* İpotek Yatırım Kuruluşları da alacağa dayalı menkul kıymetleri borsada ihraç edecek.
* Ödeme riski konusunda sigortacılık sistemi de devreye girecek. Eğer kişi iki ay içinde yükümlülüğünü yerine getirmezse gayrimenkulün elden çıkarılması gerekecek.

* Konut kredisi (Mortgage -morgıç)sözleşmeleri için kredi tutarı.
* Konuta ilişkin bilgiler.
* Yıllık bazda faiz oranı.
* Toplam borç tutarının anapara, faiz ve diğer giderler itibariyle dağılımı.
* Değişken Faiz (Kişiye Özel Faiz)li sözleşmelerde baz alınan endeks ve faiz oranındaki değişmenin hesaplanma yöntemi.
* İlk yıl için aylık, kalan yıllar için yıllık hazırlanan, anapara, faiz, diğer giderler, kalan anapara, dönemler için geri ödeme tutarının yer aldığı ödeme planı.
* Geri ödeme sayısı, ödeme tarihlerinin her ayın kaçıncı günü yapılacağı, belirlenen aylık ödeme gününü resmi tatile gelmeösi durumunda ödemelerin ne zaman yapılacağı, ilk ve son ödeme tarihleri.
* Ödemelerin yapılamaması halinde, akdi faiz oranının % 30 fazlasını geçmemek üzere gecikme faizi oranı.