Sözcük anlamı ipotek olan "mortgage", konut sahibi olmak isteyenlere finans kuruluşlarınca konut üzerinden tesis edilecek ipotek karşılığında 15 - 20 gibi uzun vadeli konut kredilerinin kullanılmasını öngören bir tür gayrimenkul finansman sistemini ifade etmek için kullanılıyor. Türk Dil Kurumu "mortgage" sözcüğü için "tutulu satış" ifadesini öneriyor.

Bir malın kendisinin garanti olarak gösterilerek, ödünç alınan parayla satın alınması anlamına gelen iktisadi terim. İpotekli satış, ya da Mortgage’lı satış olarak da adlandırılır.

Tutulu satış genellikle taşınmaz mal (çoğunlukla da yapı) satınalımlarında kullanılır. Bu gibi satışlarda, parasal kurumlar ödünç verdikleri tutar (kredi) geri ödenene dek, taşınmaz mala el koyabilme yetkisini ellerinde tutarlar. Bu tutu, parasal kurumların ödünç verdikleri para için bir garanti niteliğindedir. Bu yöntem, özel ya da tüzel kişilerin, bir taşınmaz malın ederi kadar paraları başlangıçta olmasa da, malı alıp, genellikle 15-30 yıllık süre içerisinde parça parça ödemelerini ve sonunda da tümüyle sahip olmalarını sağlar. Ödeme tamamlandığında, tutu durumu ortadan kalkar.

Ödünç verilen tutar, ödünç isteyenin geri ödeme kapasitesine (genellikle aylık gelirinden giderleri çıkarıldıktan sonra hesaplanır) ve satın alınmak istenen taşınmaz malın "Hemen Paraya Çevrilebilir Değeri"ne (HPÇD) bağlıdır. HPÇD genellikle malın değerinin %75′i ile %90′ı arasında olur ve borcun ödenememesi durumunda malın parasal kurumca hemen satılabileceği tutara denk gelir. Tutu yöntemiyle alınan mallar, borcun ödenememesi durumunda, parasal kurumca, genellikle ederinin biraz altında beklemeden satılırlar.

Tutu yöntemiyle ödünç alınan tutarın geri ödenmesinde, genellikle o ülkedeki vergi yasalarına ve ödünç alanın alabileceği rizikolara bağlı olarak değişik parasal yapılar kullanılır. Örneğin borç faizlerinin vergiden düşülebildigi ülkelerde, geri ödemelerin sanki hepsi faiz ödemesiymiş gibi yapılandırılır. Ya da, ödünç alınan tutarın değişik oranlardaki bölümü (ödünç alanın riziko seçimine göre) borsa fonlarına yatırılarak ödemeler oradan gelen gelirle yapılır.

Birçok ülkede, özellikle de gelişmiş ekonomilerde, konut, işyeri satınalımlarının tutu yöntemiyle yapılması çok olağandır.

Kanun çıkmadan önce kullanmış olduğum konut kredisi (Mortgage -morgıç)yasa kapsamına girecek mi?

Kanun yürürlüğe girmeden önce kullandığınız konut kredisi, 6 Haziran 2007 tarihine kadar aksi yönde bankanıza dilekçe vermemeniz durumunda otomatik olarak yasa kapsamına alınmıştır.

Yeni kanun çıkmadan önce kullandığım konut kredisinde BSMV( Banka ve Sigorta Muameleleri Vergisi) vardı. Kanunun getirdiği BSMV muafiyetinden yararlanabilir miyim ?

Daha önce konut kredisi (Mortgage -morgıç)kullandıysanız, kanunun yürürlüğe girmesinden itibaren krediniz BSMV (Banka ve Sigorta Muameleleri Vergisi) muafiyetine alınmıştır. Yasa kapsamına alınmamak üzere dilekçe vermeniz durumunda muafiyetiniz kaldırılacaktır.

Kanun çıkmadan önce kullandığım konut kredisini erken ödemeyi düşünüyorum. Kanunun getirdiği erken ödeme ücretini ödeyecek miyim ?

Hayır. Kredinizin bir kısmını veya tamamını erken ödemek istediğiniz takdirde, Kanun ile getirilen, sabit faizli kredi kullananlara uygulanacak olan %2’lik erken ödeme ücretinin, Kanun’dan önce kredi kullandığınız için size uygulanması söz konusu değildir. Erken ödeme işlemlerinizi herhangi bir ücret ödemeden yapacaksınız.

Yeni konut kredisi (Mortgage -morgıç)kullanacaklar için gerekli bilgiler: 

Yeni yasanın konut kredisi (Mortgage -morgıç)faiz oranları üzerindeki etkisi, iki temel unsurla ilgilidir. İlki, yeni mortgage sisteminde Bankaların ipotek teminatlı ve ipoteğe dayalı menkul kıymetleştirme imkanı sayesinde yeni ve düşük maliyetli fonlama kaynakları yaratacak olmasıdır. İkinci unsur ise, yeni kanun ile birlikte getirilen endekse bağlı Değişken Faiz (Kişiye Özel Faiz)li konut kredisinin, sabit faizli kredilere göre daha az riskli olması nedeniyle faizlerin üzerinde olumlu etki yaratmasıdır. Ancak, konut kredisi (Mortgage -morgıç)faizleri piyasa koşullarında oluşan genel faiz seviyeleri ile doğrudan ilişkilidir. Genel ekonomik göstergelerdeki gelişme ile konut kredisi (Mortgage -morgıç)faizleri de düşecektir. Mevcut Konut Kredileri için yeni kanunun getirdiği düzenlemeler:

Mevcut Konut Kredileri için yeni kanunun getirdiği düzenlemeler:

Mortgage sistemi, bankaların mevcut uzun vadeli kredi uygulamasından farklı olarak kredi müşterisine neler getirecektir?

Yeni kanun ile Değişken Faiz (Kişiye Özel Faiz)li Konut kredisi (Mortgage -morgıç)kullandırımı mümkün olabilecektir. Böylece, müşteri düşen faiz ortamında daha düşük faiz oranlarından yararlanabilecek, faiz artışlarına karşı ise kredi sözleşmesinde belirlenecek azami faiz oranı ile korunmuş olacaktır. Mevcut durumda, kredi faizi üzerinden ödenen %5 oranındaki Banka ve Sigorta Muameleleri Vergisi (BSMV) yeni sistemde ödenmeyecek ve müşterinin kredi maliyeti azalacaktır. Sabit faizli kulllanılacak kredilerde, en fazla %2 oranında olmak üzere erken kapama cezası müşteriden talep edilebilecektir.

Mortgage sistemi tüketicilere uzun vadeli, kira ödermiş gibi taksitler ile konut sahibi olma olanağı sağlamaktadır. Söz konusu sistem sayesinde konut talebinin artmasına paralel konut arzı da artacaktır. Konut arzının artması, en büyük lokomotif sektör olan inşaat sektörünü canlandıracak, inşaat sektöründen beslenen birçok alt sektörde büyüme yaşanacak, ekonomik büyüme ile birlikte yeni istihdam imkanları doğacaktır. Mortgage sistemiyle finansmanı sağlanacak konutlara yönelik getirilen standartlar nedeniyle, sistemin konut sektöründeki kaçak yapılaşma, niteliksiz konut üretimi, plansız kentleşme ve ruhsatsız konut yapımı gibi sorunlara da çözüm getirmesi beklenmektedir. Ayrıca, kurulacak konut finansman sistemi ile birlikte, kredi veren kuruluşlar tarafından ihraç edilecek sermaye piyasası araçları, yatırımcılar için alternatif yatırım araçları olacak ve piyasanın genişlemesine ve derinleşmesine katkıda bulunacaktır.

Konut alımına yönelik olarak kullanılan krediler (mevcut konutlar ve inşa halindeki konutlar), mevcut evleri teminat gösterilerek alınan krediler ve refinansman kredileri (alınan kredilerin yeniden finansmanı için kullanılan krediler) yasa kapsamında değerlendirilecektir.