İpoteğe dayalı konut kredisi (Mortgage -morgıç)sistemi mortgage’in yerleşebilmesi için ikinci el piyasalarının oluşması gerektiğini ileri süren Arslan, şunları söylüyor: “Bütün bankalar kullandırdıkları konut kredilerini aktiflerinde taşıyarak riskli bir duruma yol açıyor. Bankalar, uzun vadeli kredileri karşılayabilmek için kısa vadeli mevduatlarla birlikte yurtdışından aldıkları fonları da kullanıyor. Piyasada ciddi bir çalkantı olduğu takdirde bankalar bundan büyük zarar görebilir. Sistemin düzgün işleyebilmesi için uzun vadeli konut alıcılarına sağlanan finansmanın yine benzeri vadelerde yatırımcılarla buluşturulması gerekli.” İkinci el piyasasının henüz oluşmamış olmasının büyük yabancı gayrimenkul fonlarının Türkiye pazarına girmede isteksiz davranmalarına yol açtığını ileri süren Arslan, ikinci el piyasası için kurulacak kurum ve fonların hayata geçirilmesinin de büyük önem taşıdığını savunuyor. Sermaye Piyasası Kanunu’na göre kurulacak söz konusu kurumların sistemin işleyişi için kilit noktada yer aldığını vurgulayan Zafer Arslan, vergi indirimleri ve vade uzunluğu gibi kolaylıkların da konut talebini artıracağına işaret ediyor. Arslan’a göre, yeni mortgage ürünleri, kişiye özel reyting ve faiz oranları gibi enstrümanların yanı sıra 2008 yılından itibaren ücretlilerin 100.000 YTL’ye kadar kredilerinin faizlerinin gider yazılabilmesi de talebi yükseltecek unsurlar.

1 milyar dolarlık piyasa değerine sahip Keops, Almanya, İspanya ve Çin dahil 10 ülkede yatırımlara sahip. Firmanın ortağı AB-Invest de gayrimenkulün dışında aracılık, danışmanlık ve proje geliştirme hizmetleri veriyor. Firma, yurtdışı yatırımcılara Türkiye’deki yatırımları için yerel ortak olarak danışmanlık hizmeti sağlıyor.

 İ.

Keops AB-Invest’in Türkiye Genel Müdürü Zafer Arslan, konut piyasasındaki hızlı gelişim, mortgage sistemi ve konut açığı yüzünden yabancı yatırımcıların sektöre ilgisinin arttığını söyledi.

Şimdiye kadar yabancı yatırımcıların alışveriş merkezleri ve ofis binalarına ilgi gösterdiğini belirten Arslan, gelecek dönemde Avrupa, Ortadoğu ve ABD kaynaklı birçok gayrimenkul firmasının hızla Türkiye’ye gireceği öngörüsünde bulundu. İskandinavya’nın konut kredileri bakımından Türkiye’den çok daha ileride olduğuna dikkat çeken Arslan, şirketin sektördeki gelişmeleri iyi analiz edip projelerini ona göre şekillendirdiğini belirtiyor.

Konut alanların iç dekorasyon üzerindeki zevklerine göre tasarrufta bulunamadığını anlatan Arslan, Keops-AB mimarlarının ise müşteriye evin iç tasarımını diledikleri gibi yapmada yardımcı olacaklarını haber veriyor. Arslan, İstanbul’da inşa edecekleri White Side Çekmeköy Apartments’taki bütün evlerin kablosuz ağ bağlantısına sahip olacağını söylüyor. Arslan, ‘akıllı konut’ tabiriyle nitelediği konutların her türlü teknik altyapıyı barındıracağını da sözlerine ekliyor. Proje için Çekmeköy’de 6 milyon dolara 21.600 metrekare arsa aldıkları bilgisini veren genel müdür, evlerin 1+1 ve 2+1 şeklinde tasarlandığını dile getiriyor. Projenin toplam satış bedelinin 40 milyon doları bulacağını kaydeden Arslan, “Projenin temelleri Temmuz ayında atılacak. Hedef kitlemiz beyaz yakalılar. Evlerin en önemli özelliği ise kişiselleştirilebilmesi.” ifadelerini kullanıyor.

Türkiye’de mortgage uygulaması, tüm taleplere karşı henüz hayata geçirilmemesine karşın yabancılar, Türkiye’deki mülk alımlarında mortgage kredilerinden yararlanıyor. AB ülkeleri vatandaşları, gerek kendi ülkelerinde, gerekse yabancı ülkelerdeki ikinci konut veya yatırım olarak yaptıkları mülk alımlarında mortgage sistemine başvuruyor.

Konut sahipliğinin yaygınlaşmasında hayati bir önem taşıdığı belirtilen mortgage sistemi, Türkiye’de uzun bir süreden beri gündemde olmakla birlikte henüz hayata geçirilmedi. Hükümet üyeleri, bu konudaki son açıklamalarında mortgage yasasının 2007 yılında geçebileceğini söylediler.

Vatandaşlarının, mortgage kredilerinden yararlama olanağına henüz kavuşmadığı Türkiye’de mülk alan yabancılar ise, bu alımları ile mortgage ile finanse ediyor.
Financial Times gazetesi, yatırım olarak yurt dışında mülk alan İngiliz Colin ve Mary Beton çiftinin, kiralamak üzere Türkiye’de 80 bin sterlinden bir mülk aldığını, bu alımını da 60 bin sterlin tutarında bir mortgage ile finanse ettiğini yazdı.

Devlet Bakanı ve Başbakan Yardımcısı Abdüllatif Şener, geçen hafta yasalaşan konut finansman sisteminin sağlıklı işlemesi için tüketicinin hesabını kitabını iyi yapması gerektiğini söyledi. Tüketicinin rasyonel davranması gerektiğini vurgulayan Şener, "Sadece kredi faizlerine bakılarak konut alınmaz. Alınacak kredi miktarı, vadesi, faizi, taksit miktarları, konut fiyatlarına da bakılmalı. Artık, tüketici ’Kredi istiyorum’ deyince, hemen kredi verilmeyecek. Her banka sisteme ve kredinin şartlarına ilişkin bilgi kitapçığı hazırlayacak. Kanuna göre, tüketicinin bilgilendirilmesi için 1 gün süre var. Tüketici, formu okuyarak haklarını yükümlülüklerini bilecek" dedi.

Yasa ile ilgili ikincil düzenlemelerin tamamlanması için ilgili kurumların ’seferber edildiğini’ vurgulayan Şener, düzenlemelerin 2 ay içinde çıkarılması gerektiğini kaydetti.

 Son 3 yılın gözde sektörü emlakta iki haftadır şok yaşanıyor. Dövizdeki artışla gelen faiz artırımları, konut kredisi (Mortgage -morgıç)faizlerini 1.06’lardan 1.30 seviyelerine çıkardı. Konut almak için beklemeli mi? Bu dönemi fırsata çevirmek mümkün mü? Konut kredisi (Mortgage -morgıç)faizleri daha da yükselir mi? Konut fiyatları artacak mı, yoksa düşüşe geçebilir mi? İşte emlakta merak edilen soruların yanıtları ve uzmanların önerileri:

Dövizde tırmanışla başlayan, sırasıyla faiz ve borsaya sıçrayan para piyasalarındaki dalgalanma, konut sektörünü de etkisi altına aldı. Ağırlıklı olarak konut kredisine dayanan satışlarla dövizli fiyatlandırmaların geleceği ne olacak? Çünkü bankaların konut kredisi (Mortgage -morgıç)faizlerini yükseltmesi, sektörde bir anda olumsuz bir hava yarattı. İki hafta öncesine kadar yüzde 0.99 ile 1.08 arasında değişen faizler, geçen hafta 1.30 seviyelerine kadar yükseldi.

Faizlerde durum böyle olunca sermaye yapısı güçlü büyük inşaat şirketleri, bankalarla proje bazında anlaşmalar yapmaya başladı. Projesine göre faiz oranları yine iki hafta öncesi düzeyinde yüzde 1.06-1.07 gibi uygulanıyor. Fakat bu uygulamalarda da vadelerin birkaç hafta öncesine göre belirgin bir şekilde kısaldığı görülüyor.

Örneğin Ağaoğlu Şirket Grubu, projeleri için 240 aya kadar yüzde 1.06 uygularken şimdi bu vadeyi 60 aya indirdi. Diğer şirketler de benzer şekilde uygulamaya geçti. Birçoğunun bankalarla görüşmeleri devam ediyor. Beklenti, bankalarla anlaşan özel projelerin yüzde 1.10- 1.15 aralığında faizlerle satılacağı. Ancak konut almak isteyenler, her durumda bir ay öncesine göre daha fazla para ödeyecek. Bir ay önce 120 ay vadeyle 100 bin YTL konut kredisi (Mortgage -morgıç)kullanan bir kişi, yaklaşık 12 bin YTL daha kârlı.

Bir Ay Önce Kredi Alsaydım…
Bugün 100 bin YTL’lik kredi kullanan biri, bir ay öncesine göre; aylık taksitlerde 174 YTL, toplamda ise 20 bin 838 YTL daha fazla ödeyecek.

100.000 YTL’lik Konut kredisi (Mortgage -morgıç)İçin;
Kredi 1 ay önce Bugün
Faiz oranı Yüzde 1,06 Yüzde 1,30
Kredi miktarı 100.000 YTL 100.000 YTL
Vade 120 ay 120 ay
Aylık taksit 1.476 YTL 1.650 YTL
Toplam faiz 77.196 YTL 98.034 YTL

Fiyatlarda Düşüş Değil, Artış Olabilir
Merak edilen bir başka konu da talebin duraksamasının fiyatlarda bir indirime yol açıp açmayacağı. Sektör yetkilileri, konut fiyatlarında kesin olarak bir düşüş beklemiyor. Üstelik başta çimento ve demir olmak üzere inşaat malzemelerinin aşırı artmasından dolayı en geç 1-2 ay içinde konut fiyatlarının artacağına yönelik görüş ağırlıkta.

Uzmanların bir başka ortak görüşü ise çok hızlı düşen faizlerin bu düşüşe tepki olarak 1.30’ları bulduğu yönünde. Faizlerin sonbaharda tekrar düşmesi bekleniyor. Beklenen oran ise 1.20’ler seviyesi. Ancak bu sefer de artan inşaat maliyetlerinin konut fiyatlarına yansıyacağı dillendiriliyor.

Peki, önümüzdeki dönem faizler nasıl bir seyir izleyecek? Konut almalı mı, satmalı mı? Bu seviyelerden konut kredisi (Mortgage -morgıç)kullanmak uygun mu? Dövizli satışlara mı yönelmeli, yoksa YTL ile mi satın almalı? En uygun vade hangisi? Sektör, bu gelişmelerden nasıl etkilenecek?

"Mortgage Mükemmel Olacak, ABD’deki Dalga Türkiye’yi Etkilemez"

Başbakan Yardımcısı Abdüllatif Şener, ABD’deki mortgage sistemindeki sıkıntıların yol açtığı dalgalanmanın Türkiye’yi etkilemeyeceğini söyledi. Şener, Türkiye’deki mortgage ile ilgili yapılan düzenlemelerin sağlıklı olduğunu, ikincil mevzuatın tamamlanmasıyla da daha mükemmel hale geleceğini vurguladı.

Devlet Bakanı ve Başbakan Yardımcısı Abdüllatif Şener, ABD’deki mortgage (tutsat) sistemindeki sıkıntılardan kaynaklanan dalgalanmaları değerlendirirken, "Türkiye’deki sistem ABD veya dünyanın başka yerlerindeki gelişmelerden etkilenecek durumda değil" dedi.

Daha Mükemmel Hale Gelecek: 
KOBİ Akademisi toplantısı öncesinde gazetecilerin sorularını yanıtlayan Şener, Türkiye’deki mortgage ile ilgili yapılan düzenlemelerin sağlıklı olduğunu, ikincil mevzuatın tamamlanmasıyla da daha mükemmel hale geleceğini vurguladı. Tutsat sisteminin çok uzun çalışmalar sonrasında tamamlandığını, AB ve ABD’deki sistemlerin incelendiğini anlatan Şener, buralarda hangi zaafların ortaya çıktığını, hangi avantajların yakalandığını inceleyerek düzenleme yaptıklarını vurguladı. Piyasalardaki dalgalanmaların Türkiye’yi olumsuz etkilememesi için bir önlem alınıp alınmadığı sorusuna Şener, "Gelişmeler dinamik bir şekilde takip edilerek gerekenler yapılıyor. ’Yeni bir şey yapıyor musunuz’ sorusuna ihtiyaç yok" dedi.

Kendi Paramızı Kullanmıyoruz:
Şener, toplantıdaki konuşmasında ise gelişmiş ülkelerde firmaların rekabet gücünü artırmak için Ar-Ge’ye kaynak ayırdıklarına dikkat çekerek, "Bu kurumsal dönüşümü biz de mutlaka yakalamalıyız" dedi. Şener, Türkiye’nin Ar-Ge fonlarına 500 milyon Euro katkı sağlayacağını açıklayarak, Türkiye’nin AB fonlarından ayrılan kaynakların tamamını kullanması gerektiğini söyledi. Türkiye’nin kendi koyduğu parayı kullanamadığına dikkat çeken Şener, Çerçeve Program’dan sadece 60 milyon Euro kullanıldığını söyledi.

KOBİ Borsaları Oluşturulacak:
Şener, ayrıca 2006’da KOBİ’lerin kullandığı kredilerin, toplam nakdi kredileri içindeki payının yüzde 24’e çıkarak 50 milyar YTL’ye ulaştığını belirtirken, Anadolu Yaklaşımı çerçeve metninin de hazırlanmak üzere olduğunu hatırlattı. Şener, KOBİ’lerin kredi ve finans imkanlarını genişletmek maksatıyla 2007 yılında KOBİ borsaları piyasalarının oluşturulacağını belirten, KOBİ’lerin finans piyasalarından hisse senedi tahsilatı yapmak  suretiyle finansman ihtiyaçlarını karşılayacaklarını ifade etti. Sermaye yaratma kapasitesine sahip olamayan ülkelerin büyük ekonomi olma imkanına sahip olmadığının altını çizen Şener, KOBİ borsalarının bu konuda önemli işlevler üstleneceğini dile getirdi.