Dünyada birçok ülkede uygulanan ve mortgage olarak bilinen konut finansman sistemine ilişkin tasarı 21 Şubat 2007’de TBMM Genel Kurulu’nda kabul edilerek yasalaştı. Son bir senedir birçok yorum ve tartışmalara konu olan mortgage, tasarının yasalaşmasıyla birlikte özellikle finans ve gayrimenkul piyasalarıyla ilgili grupların fazlaca önemsediği bir konu haline gelmiştir. Ülkemize yaratacağı faydalar veya getirebileceği zararlar hakkında birçok görüş mevcuttur. Türkiye’de ev sahipliği oranı yaklaşık %60 seviyesindedir ve her sene 300.000 ek konut ihtiyacı oluşmaktadır. Bu bağlamda, ev sahibi olmak isteyenler için mortgage’ın önemli bir finansman alternatifi olup olmadığının tartışılması gerekmektedir. Makalede, kısaca mortgage sistemi anlatılacak ve sistemin Türkiye’de uygulanabilirliği üzerinde durulacaktır.

Mortgage’nin Türkiye’de Uygulanabilirliği

2004 yılından itibaren reel faizler %12 düzeylerine çıkmıştır. Bunun temelinde, cari açığın sıcak para ile finanse edilmesi gerçeği mevcuttur. Yabancı fonların ülkeye girmesi için düşük kur yüksek reel faiz politikası uygulanmış ve yabancı fonlar Amerikan Doları üzerinden yaklaşık %20 net kazanç sağlamışlardır. Bir başka deyişle Türkiye’ye giren 1$ 1,2$ olarak Türkiye’den çıkmıştır. Bu durum Türkiye tasarruflarının ülke dışına çıkması anlamına gelmektedir. Buna ek olarak düşük kur uygulaması ithalatı artırmıştır. Cari açık sürekli büyüme eğilimi göstermektedir. Bu koşullarda, reel faizlerin düşeceği beklenmemelidir. İlginç olan reel faizler artığı halde gayrimenkul fiyatlarının yükselmesidir. Bunun temel sebebi yabancılara satılan gayrimenkullerde yaşanan artıştır. Yabancıların gayrimenkul almalarına olanak tanıyan yasa ile birlikte, konut talebinde yaşanan artış ve yabancıların gelir seviyelerinin bize göre yüksek oluşu geyrimenkul fiyatlarını artırmaktadır. TUİK verilerine göre; Türkiye genelinde hanehalklarının tüketim amaçlı yaptığı harcamalar içinde en yüksek payı %25.9 oranıyla konut ve kira harcamaları almaktadır. Ayrıca, Türkiye’de hanehalkı başına aylık ortalama tüketim harcaması 1.091 YTL iken ortalama yıllık esas iş geliri 6.264 YTL’dir. Mart 2007 itibariyle, ortalama aylık faiz oranı %1,5 seviyesindedir.

    Vadenin artması ve aylık faizlerin düşmesi kredi taksitlerini azaltmaktadır. 100.000 YTL değerindeki konut için %25 peşinatlı 30 sene vadeli aylık %1 faizle 75.000 YTL’lik mortgage kredisi için her ay 771,46 YTL ödenecektir. Bu miktar bile şu an TUİK verilerine göre Türkiye’deki toplam hanehalkının yaklaşık %40’ının ödeyebileceği bir rakamdır. Ortalama yıllık esas iş gelirinin 6.264 YTL olduğu Türkiye’de, mortgage sisteminin uygulanabilirliğini tartışırken üzerinde durulması gereken nokta budur.

    Reel faziler artarken gayrimenkul fiyatları da artmaktadır. Yabancıların konut alımları bunun temel sebebidir. Mortgage sistemindeki finansör kuruluşlar yabancılara satılmakta, mortgage kredi onay yetkisi de beraberinde yabancılara devredilmiş olmaktadır. Mortgage sisteminde ikincil piyasadan halihazırda olduğu gibi ancak yabancı fonların ülkeye girmesiyle (sıcak para) likidite sağlanabilecektir, çünkü Türkiye’de tasarruf açığı vardır. Kısacası şu haliyle mortgage, gelir dağılımından aldığı pay yüksek olan vatandaşlarımız ve yabancılar için uygun bir sistem görünümündedir. Ayda yaklaşık olarak 1.500 ila 2.500 YTL ödeyebilenler mortgage sistemi ile konut sahibi olabileceklerdir. Zaten bu grup, konut sahibi olan kesimin önemli bir kısmını oluşturmaktadır. Ayrıca mortgage kredi faiz ödemelerini gelir vergisinden düşebilme avantajı, mortgage’nin uygulandığı ülkelerin neredeyse hepsinde bulunmasına karşın yasalaşan tasarıda mevcut değildir. Mortgage ile yabancıların gayrimenkul alımlarının önemli miktarda artacağı gerçeği şüphe götürmemektedir. Avrupa’da aylık 1.500 ila 2.000 Euro alan bir emekli zar zor geçinirken, Türkiye’de mortgage sayesinde en güzel konutları rahatça alabilecektir. Bu şekilde cari açığın finansmanı için ikinci bir gelir kapısı yaratılmış olacaktır. Mortgage’ın tabi ki çok önemli yararları vardır. Diğer bir yazımızda bu yararların da üzerinde duracağız. Ancak şu an dikkati çekmek istediğimiz nokta, kapitalist sistemin sosyal yönü olan mortgage’nin temel amacının ne olması gerektiğidir. ABD’de, mortgage sistemi vatandaşlarını ev sahibi yapmayı hedefleyerek hayata geçirilmiş ve başarılı olmuştur. Ancak bizde, çıkartılan diğer yasalarla birlikte sistemin temel amacından saptırıldığı görülmektedir. Sıcak para ile cari açığın finansmanı olduğu ve amaçlandığı sürece mortgage dahil hiçbir sistem doğru çalışamaz. Hep söylenilen ama hiç dikkate alınmayan tek gerçek vardır: ‘Üretmeyen ülkeler yok olmaya mahkumdur!’

Bir toplumda refah seviyesinin artırılabilmesi için temel adım bireyleri konut sahibi yapabilmektedir. Barınma ve korunma ihtiyacının sağlanabildiği bir ülkede sosyal patlamanın önüne geçilebilir. Konut finansman sistemleri dört ana başlık altında toplanabilir. Bunlar kurumsal olmayan finansman sistemleri, kamu finansmanı, uluslararası finansman ve kurumsal finansman sistemleridir. Kurumsal finansman sistemleri dışındaki bütün sistemler herhangi bir aracının bulunmadığı ve fon akışının direkt olarak gerçekleştiği finansman sistemleridir. Ailenin çocuğuna ev alması kurumsal olmayan finansman sistemlerine, TOKİ’nin konut projeleri kamu finansmanına ve Dünya Bankası’nın konut destekleri uluslararası konut finansmanına örnek teşkil etmektedir. Ancak hiç şüphesiz ki, bu tür finansman sistemleri konut talebini karşılamaya yetmemektedir. Liberal ekonominin ortaya koyduğu model olan mortgage dolaylı fon akışının mevcut olduğu kurumsal konut finansman sistemleri içerisinde en çok uygulanan finansman sistemidir.

    Mortgage kelime anlamı olarak ‘ipotek teminatı’ demektir. Hukuki olarak da ‘hak’ anlamına gelir. Sistem, konut kredisini ipotek teminatına dayandırmaktadır. Konut sahibi olmak isteyen kişi konut kredisi almak için bankaya başvurur. Başvuru ile süreç başlar. Bireyin kredi riskliliği değerlendirildikten sonra, konut kredisine başvuru yapan kişinin alabileceği konutlar belirlenir. Örneğin birey elde ettiği gelire göre 200.000 YTL’lik bir konut alabilecek durumdaysa, değeri 200.000 YTL olan konutlar arasında tercih yapmak durumundadır. Konutların değerlerinin objektif bir şekilde belirlenebilmesi için uzman gayrimenkul değerleme kuruluşlarının varlığı gerekmektedir. Yasalaşan mortgage tasarısı kapsamında gayrimenkul değerleme kuruluşları ve faaliyetleri de düzenlenmiştir. Bireyin alabileceği konutlar arasında yaptığı seçimden sonra kredi onayı verilir.

    Birey konut değerinin belli kısmını peşinat olarak verir. Örneğin 200.000 YTL değerinde bir konutun %25’ini peşinat olarak veren bir kişi, bankadan 150.000 YTL konut kredisi kullanmış olur. Mortgage kredisini normal konut kredisinden ayıran en büyük özellik bu aşamada karşımıza çıkar. Finansör (banka) kuruluş konutu alır ve kredi alan kişi kullandığı krediye karşılık olarak konutu ipotek eder. Bundan sonra kişi kredi taksitlerini finansör kuruluşa öder ve eğer iki kez temerrüde düşerse (yasa gereği) finansör kuruluş konutu satarak muhtemel zararını önleyebilecektir. Kredi onayının çıkması ve konutun alınarak kişiye mortgage kredisinin verilmesi sistemin birincil piyasa olarak tabir edilen ilk ayağıdır.

    10 ila 30 senelik vadelerle verilen mortgage kredilerinin devamlılığının sağlanabilmesi gereklidir. Bu nedenle, kredi alacakları menkulkıymetleştirilerek ikincil piyasadan fon sağlanır. Dolayısı ile diğer sistemlerde tek bir piyasa varken, mortgage sisteminde birincil ve ikincil piyasa olmak üzere iki piyasa vardır. Bilanço içi ve bilanço dışı

2007 yılının birinci çeyreğinde, subprime mortgage kredilerindeki geri ödememe oranının son
5 yılın en yüksek seviyesine ulaşmasının ardından, bu piyasada aktif olan Bear Stearns’ün son
çeyrek karındaki düşüş piyasalarda sürpriz yaratmamıştı. Geçtiğimiz aylarda subprime
mortgage piyasasındaki problemler nedeniyle değer kaybına uğrayan söz konusu bankanın iki
fonunun zor durumda olduğu belirtiliyor. Özellikle High-Grade Structured Credit Strategies
Enhanced Leverage fonunun $600milyon civarındaki sermayesinden 10 kat fazla
borçlanmaya gitmesi, mortgage piyasalarındaki hareketlere karşı oldukça hassas hale geldiği
görülüyor.

Gelişmelerin ardından Bear Stearns fonlara $3,2milyar enjekte ederek kurtarma çalışmalarına
başlasa da ABD konut sektöründeki dalgalanmanın büyümeye yönelik kaygıları
güçlendirmesiyle 10 yıllık tahvil faizlerinin %5,07 seviyelerine gerilediği gözlendi.

Fed Toplantısı..
ABD’de açıklanan son dönemdeki ekonomik verilerin güçlü imalat sektörü ve güçsüz konut
sektörüne işaret ettiğini görüyoruz. 28 Haziran Perşembe günü yapılacak olan Para Politikası
Kurulu toplantısında piyasaların beklentisi, Fed’in faiz oranını %5,25 seviyesinde sabit
tutması ve geçen toplantılarda olduğu gibi enflasyon riskinin yanısıra konut sektöründeki
yavaşlamaya vurgu yapması bekleniyor.
Amerikan 10 yıllık tahvil faizlerinin 2007 yılındaki hareketini TNX endeksinin grafiği ile
görebiliriz.

Gelişmekte olan ülke eurotahvilleri son dönemde ABD 10 yıllık tahvil faizlerindeki volatiliteyle başlayan gelişmeler karşısında değer
kayıplarına uğradı. Türkiye’nin 2030 vadeli gösterge eurotahvilinin getirisi %7’nin üzerine çıkarken, CDS piyasasında da yukarı yönlü hareket
gözlendi. Son günlerde subprime mortgage piyasasındaki problemlerin de desteğiyle gerileyen ABD 10 yıllık tahvil faizleri gelişmekte olan
ülke piyasalarında bir miktar toparlanmaya yol açtığı görülüyor. Ancak önümüzdeki dönemde konut kredilerindeki geri ödememe riskinin
yükselmesi finansal sistemde kaygıları arttırabilir. Bu durum, yatırımcıların global hisse senedi piyasalarında daha temkinli duruş almalarına
yol açabilir.

Başak Karaaslan
Economist
b.karaaslan@turkishyatirim.com
+ 90 212 315 1115