İ.

Keops AB-Invest’in Türkiye Genel Müdürü Zafer Arslan, konut piyasasındaki hızlı gelişim, mortgage sistemi ve konut açığı yüzünden yabancı yatırımcıların sektöre ilgisinin arttığını söyledi.

Şimdiye kadar yabancı yatırımcıların alışveriş merkezleri ve ofis binalarına ilgi gösterdiğini belirten Arslan, gelecek dönemde Avrupa, Ortadoğu ve ABD kaynaklı birçok gayrimenkul firmasının hızla Türkiye’ye gireceği öngörüsünde bulundu. İskandinavya’nın konut kredileri bakımından Türkiye’den çok daha ileride olduğuna dikkat çeken Arslan, şirketin sektördeki gelişmeleri iyi analiz edip projelerini ona göre şekillendirdiğini belirtiyor.

Konut alanların iç dekorasyon üzerindeki zevklerine göre tasarrufta bulunamadığını anlatan Arslan, Keops-AB mimarlarının ise müşteriye evin iç tasarımını diledikleri gibi yapmada yardımcı olacaklarını haber veriyor. Arslan, İstanbul’da inşa edecekleri White Side Çekmeköy Apartments’taki bütün evlerin kablosuz ağ bağlantısına sahip olacağını söylüyor. Arslan, ‘akıllı konut’ tabiriyle nitelediği konutların her türlü teknik altyapıyı barındıracağını da sözlerine ekliyor. Proje için Çekmeköy’de 6 milyon dolara 21.600 metrekare arsa aldıkları bilgisini veren genel müdür, evlerin 1+1 ve 2+1 şeklinde tasarlandığını dile getiriyor. Projenin toplam satış bedelinin 40 milyon doları bulacağını kaydeden Arslan, “Projenin temelleri Temmuz ayında atılacak. Hedef kitlemiz beyaz yakalılar. Evlerin en önemli özelliği ise kişiselleştirilebilmesi.” ifadelerini kullanıyor.

"Mortgage Mükemmel Olacak, ABD’deki Dalga Türkiye’yi Etkilemez"

Başbakan Yardımcısı Abdüllatif Şener, ABD’deki mortgage sistemindeki sıkıntıların yol açtığı dalgalanmanın Türkiye’yi etkilemeyeceğini söyledi. Şener, Türkiye’deki mortgage ile ilgili yapılan düzenlemelerin sağlıklı olduğunu, ikincil mevzuatın tamamlanmasıyla da daha mükemmel hale geleceğini vurguladı.

Devlet Bakanı ve Başbakan Yardımcısı Abdüllatif Şener, ABD’deki mortgage (tutsat) sistemindeki sıkıntılardan kaynaklanan dalgalanmaları değerlendirirken, "Türkiye’deki sistem ABD veya dünyanın başka yerlerindeki gelişmelerden etkilenecek durumda değil" dedi.

Daha Mükemmel Hale Gelecek: 
KOBİ Akademisi toplantısı öncesinde gazetecilerin sorularını yanıtlayan Şener, Türkiye’deki mortgage ile ilgili yapılan düzenlemelerin sağlıklı olduğunu, ikincil mevzuatın tamamlanmasıyla da daha mükemmel hale geleceğini vurguladı. Tutsat sisteminin çok uzun çalışmalar sonrasında tamamlandığını, AB ve ABD’deki sistemlerin incelendiğini anlatan Şener, buralarda hangi zaafların ortaya çıktığını, hangi avantajların yakalandığını inceleyerek düzenleme yaptıklarını vurguladı. Piyasalardaki dalgalanmaların Türkiye’yi olumsuz etkilememesi için bir önlem alınıp alınmadığı sorusuna Şener, "Gelişmeler dinamik bir şekilde takip edilerek gerekenler yapılıyor. ’Yeni bir şey yapıyor musunuz’ sorusuna ihtiyaç yok" dedi.

Kendi Paramızı Kullanmıyoruz:
Şener, toplantıdaki konuşmasında ise gelişmiş ülkelerde firmaların rekabet gücünü artırmak için Ar-Ge’ye kaynak ayırdıklarına dikkat çekerek, "Bu kurumsal dönüşümü biz de mutlaka yakalamalıyız" dedi. Şener, Türkiye’nin Ar-Ge fonlarına 500 milyon Euro katkı sağlayacağını açıklayarak, Türkiye’nin AB fonlarından ayrılan kaynakların tamamını kullanması gerektiğini söyledi. Türkiye’nin kendi koyduğu parayı kullanamadığına dikkat çeken Şener, Çerçeve Program’dan sadece 60 milyon Euro kullanıldığını söyledi.

KOBİ Borsaları Oluşturulacak:
Şener, ayrıca 2006’da KOBİ’lerin kullandığı kredilerin, toplam nakdi kredileri içindeki payının yüzde 24’e çıkarak 50 milyar YTL’ye ulaştığını belirtirken, Anadolu Yaklaşımı çerçeve metninin de hazırlanmak üzere olduğunu hatırlattı. Şener, KOBİ’lerin kredi ve finans imkanlarını genişletmek maksatıyla 2007 yılında KOBİ borsaları piyasalarının oluşturulacağını belirten, KOBİ’lerin finans piyasalarından hisse senedi tahsilatı yapmak  suretiyle finansman ihtiyaçlarını karşılayacaklarını ifade etti. Sermaye yaratma kapasitesine sahip olamayan ülkelerin büyük ekonomi olma imkanına sahip olmadığının altını çizen Şener, KOBİ borsalarının bu konuda önemli işlevler üstleneceğini dile getirdi.

Mortgage’ın hayata geçmesi için 10 kuruluş ve bakanlığın düzenleme yapması gerekiyor. İşte gereken düzenlemeler
 
Mortgage’a ilişkin yasanın çıkmasının ardından, sistemin sağlıklı şekilde hayata geçirilebilmesine yönelik, 10 kuruluş ve bakanlığın ikincil düzenleme yapması gerekiyor. İşte gereken düzenlemeler:

SPK: İpotek finansmanı kuruluşlarının, kuruluşlarına, faaliyet izin esaslarına ve tabi olacakları yükümlülüklere ilişkin esasları, ipotek ve varlık teminatlı menkul kıymetlere ilişkin usul ve esasları, konut ve varlık finansmanı fonları ile ipoteğe ve varlığa dayalı menkul kıymetlere ilişkin esası belirleyecek.

Sanayi ve Ticaret Bakanlığı: Tüketicilere verilecek bilgi formunun standartlarını, faiz oranının değişken olarak belirlenmesi durumunda, bu yöntemin olası etkileri konusunda tüketicinin bilgilendirilme yöntemlerine ilişkin esasları belirleyecek.

Merkez Bankası: Değişken Faiz (Kişiye Özel Faiz)li konut finansmanı sözleşmelerinde kullanılacak endekslere ilişkin usul ve esasları belirleyecek. Konut finansmanı faaliyetinde bulunan bankaların zorunlu karşılık yükümlülüklerine yönelik "Zorunlu Karşılıklar Hakkında Tebliği" gözden geçirecek.

BDDK: Finansal kiralama şirketleri ile finansman şirketlerinin sistemde yer alabilmelerine yönelik çalışmayı yapacak.

Hazine Müsteşarlığı: İhtiyaç duyulabilecek sigorta sözleşmeleri ile ilgili esasları ortaya koyacak.

Tapu Kadastro Genel Müdürlüğü: İhtiyaç duyulan bölgelerde kadastro güncellemelerini yapacak ve ipotek kayıtlarının bir merkezden değiştirilebilmesine imkan sağlayacak çalışmalar yapacak.

Bayındırlık ve İskan Bakanlığı: Yapı kullanma izni alınması sırasında yaşanan problemlerin giderilmesi için yerel yönetimlerin de katılımının sağlandığı bir çalışma başlatması öngörülüyor.

TOKİ, Belediyeler ve Milli Emlak Genel Müdürlüğü: Arsa maliyetlerini azaltmak üzere kamu arazilerinin kullanıma sunarak arsa stokunun artırılmasına yönelik çalışmalar yapması bekleniyor.

İçişleri Bakanlığı: Alacakların takibinde ve konut finasmanı kuruluşları tarafından tüketiciye kaynak kullandırılması aşamasında talep edilecek bilgilerin hızlı ve güvenilir olarak sağlanmasında etkinliği artıracak düzenlemeler yapması hedefleniyor.

Kaynak: Vatan Gazetesi

Düşük gelirli müşterilere yüksek faizle verilen mortgage kredilerinde (subprime) batık oranının artmasıyla başlayan kriz, sektörü çeşitli kısıtlamalar getirmeye mecbur bırakıyor.

Mortgage kredisi dağıtan şirketler artık iyi sicilli müşterilerine de kredi temin etmek için daha zor koşullar dayatmaya başladı. Çünkü yüksek geliri olup bunu belgeleyemeyen serbest meslek sahiplerine verilen kredilerde (Alt-A) geri dönmeyen ya da temerrüde düşen kredi oranı bu yıl yüzde 2,4’e ulaştı. Bu oran, subprime kredilerdekiyle aynı. 3 trilyon dolarlık ABD mortgage sektöründe hem subprime, hem de Alt-A cinsi kredilerin toplama oranı yüzde 20.

Krizin sadece düşük gelirlilerin kredi geri ödemelerinde yaşanmadığına, varlıklı kesimin de ödeme sorunu yaşadığına dair uyarılar, Senato’yu da harekete geçirdi. Batıkların riskli bir seviyeye ulaşmasıyla duruma müdahale etme ihtiyacı hisseden Senato Bankacılık Komitesi, dün subprime kuruluşlarından 5’inin çağrıldığı bir toplantı düzenledi. Mortgage sektöründeki durumun analiz edildiği toplantıya davet edilen ve kısa süre önce iflasın eşiğine geldiğini açıklayan New Century yetkilileri ise oturuma katılmadı.



Kredi Kuruluşları Daha Temkinli
Bu gelişmelerin yanı sıra kredi sağlayan kuruluşlar da müşterilerine karşı artık daha temkinli bir tutum içinde. Özellikle gelir durumunu belgeleyemeyen müşteriler açısından getirilen yeni düzenleme ile toplam kredi tutarının yüzde 5’lik kısmını ön ödeme olarak yapmayan kişilere mortgage kredisi verilmemesi kararlaştırıldı. Credit Suisse analistlerinden Ivy Zelman, Bloomberg haber ajansına yaptığı açıklamada sıkılaştırılan borçlanma koşulları sonucu subprime mortgage başvurularının bu sene yarı yarıya düşmesinin beklendiğini belirtti. Zelman ayrıca yeni düzenlemelerle birlikte konut almak isteyen kişilerin kredi almadan önce daha az risk almalarının yolunun açılacağını da vurguladı.

6 Mart’ta yürürlüğe giren Mortgage Yasası öncesi konut kredisi (Mortgage -morgıç)alanların, 5 Haziran’a kadar bankalarına, "Mortgage Sistemine dahil olmak istemiyorum" yönünde dilekçe vermemeleri durumunda, doğrudan Mortgage kredisi almış sayılacaklar.

Mortgage’a geçme ya da eski sistemde kalmak her tüketiciye göre farklı etki yaratacak. Yeni sistemde tüketicinin ödeyeceği kredinin faizinden Yüzde 5 oranında alınan Banka Sigorta Muameleleri Vergisi (BSMV) alınmayacak. Bu, tüketicinin ödemelerinde eski sisteme kıyasla bir avantaj sağlayacak.

Mevcut konut kredisi (Mortgage -morgıç)kullananlardan Mortgage Sistemine geçenler ya da yeni kredi kullanacakların Mortgage Kredisi sağlayan kuruluş geri ödemelerin yapılmaması halinde kalan borcun tümünün ödenmesini saklı tutmuşsa, bu hak ancak tüketicinin birbirini izleyen en az iki taksidi ödeyememesi durumunda kullanabilecek. Ancak konut finansman kuruluşunun bu hakkını kullanabilmesi için tüketiciye en az bir ay süre vererek, borcun ödenmesi gerektiği uyarısında bulunması gerekiyor. Bir ayın sonunda ise banka sözleşmeyi feshedip evi zaman kaybetmeden satışa çıkartmakla yükümlü. Dolayısıyla, kredinin ömrü boyuncu tüketicilerin borçlarına sadık kalmaları gerekmekte. Aksi durumda evlerini kaybetme durumuyla karşı karşıya kalacaklar.

Mortgage Sistemini uygulayan ülkeler geneline bakıldığında, ekonomik istikrarın yaşandığı sanayileşmiş ülkelerde uzun vadeli, sabit faiz oranlı ve eşit geri ödemeli Mortgage Kredileri kullanırken; Ekonomik istikrarı düzenli bir şekilde sağlayamayan ülkelerde Değişken Faiz (Kişiye Özel Faiz) oranlı Mortgage Kredileri yaygınlaştığı görülüyor. Türkiye’de ise haziran ayından itibaren tüketiciler sabit, değişken ya da aynı kredi için her iki faiz oranı ile borçlanabilme imkanına kavuşacaklar. Sabit faiz oranı ile borçlanılan kredilerde, krediyi alan taraf, kredinin ömrü boyuncu borcun anapara ve faizini eşit taksitler halinde geri ödemekle yükümlü. Oranın sabit olarak belirlenmesi durumunda, sözleşmede belirtilen oranlar tüketici ve kredi kuruluşunun ortak rızası dışında değiştirilemeyecektir.

Değişken Faiz (Kişiye Özel Faiz)li Mortgage Kredilerinin en temel özelliği, sabit faizli Mortgage Kredilerinin aksine, kredinin ömrü boyunca faiz oranının bir endekse bağlanması ve endeksteki değişmelere bağlı olarak kredi faiz oranlarının yeniden belirlenmesi. Bu doğrultuda Merkez Bankası tarafından kamuoyuna yapılan açıklama üzerine, Değişken Faiz (Kişiye Özel Faiz)li konut finansmanı sözleşmeleri düzenlenirken veya sözleşmede belirtilen dönemlerde faiz oranı ayarlaması yapılırken, içinde bulunulan aydan iki önceki ayda Türkiye İstatistik Kurumu tarafından açıklanan Tüketici Fiyat Endeksi Yıllık Yüzde Değişim Oranı esas alınacağı bildirildi.

Meclis’te yasalaşan kanun ile birlikte, sabit faizle kredi kullanan ve kredisini vadesinden önce kapatmak isteyen tüketiciye erken ödeme ücreti uygulanacak. Tüketicinin erken ödeme yapması durumunda alınacak ücret erken ödenen tutarın yüzde ikisini geçemeyecek. Mortgage Kredisinin değişken olması durumunda ise tüketiciden erken ödeme ücreti talep edilemeyecek.

Aynı anda konut kredisi kullanımı arttıkça piyasadaki potansiyel konut talebi ve buna bağlı olarak fiyatların arttığına da işaret eden Özciğer, bir noktadan sonra aşırı değerlenen konut fiyatlarının hızla gerçek değerlerine düşmeye başlayabileceğini anlattı. Fonların oluşturulması ve yönetilmesi anlamında bu riskleri yönetebilecek mekanizmaların oluşturulması gerektiğini vurgulayan Özciğer, dar gelirli kesime verilen konut kredisinin ABD’de olduğu gibi Türkiye’de önemli seviyelere ulaşmadığı için, sadece bu açıdan bakıldığında sorun olmadığını söyledi. Bununla birlikte, “konut kredilerinin satılabileceği bir fon havuzunun acilen oluşturulması” gerektiğini ifade eden Özciğer, şöyle devam etti:

“Hızlı işlerlik kazanabilmesi için bu fonun sabit getirili tahvillerinin bireysel sigorta şirketlerince kısmen alımının zorunlu hale getirilmesi yararlı olur. Bu şekilde, büyük ölçüde uzun vadeden kaynaklanan faiz riskinin, bankalar üzerinden alınması önemlidir. Şu anda hacim olarak bu tür bir krizi yaşamaktan uzak olduğumuzu düşünüyorum. Türkiye’deki mortgage piyasasının gelişmesi, derinleşmesinin hızlandırılması gerekmektedir.”