İş Bankası Bireysel Krediler Müdürü Ömer Çelebi, Anglosakson ülkelerde mortgage kredilerinin büyük bölümünün değişken faizli olduğunu ve konut bedelinin tamamının kredilendirildiğini hatırlatırken, bu nedenle bu tür kredilerin piyasadaki gelişmelerden daha kolay etkilendiğini söyledi. Çelebi, A.A muhabirine yaptığı değerlendirmede, Türkiye’de ise konut finansmanı kredilerinin hemen hemen tamamının sabit faizli olduğunu ve konut bedelinin yüzde 75′ine kadar kredi kullandırıldığını belirterek, derin bir kriz olmadıkça kredi portföyünde bir etkilenme beklemediklerini kaydetti.

Çelebi, ABD’de çok gelişmiş bir tutsat uygulaması olduğuna işaret ederken, 10-15 yıl sürekli gelişen, genişleyen bu tür piyasalarda belli dönemlerde bu tür düzeltme hareketlerinin olabileceğini, bunu anormal karşılamadığını da vurguladı. ABD’de yaşanan dalgalanmaların iki ayaklı değerlendirmek gerektiğini belirten Çelebi, kapanan ya da iflas eden fonların “subprime”, risk piyasalarına dayanan fonlar olduğuna işaret ederek, şöyle devam etti:

“Dolayısıyla yaşanan olaylar, fonların, o piyasaların tanımına uygun. Olay sadece mortgage sisteminden kaynaklanmıyor. Öyle anlaşılıyor ki orada uzun süren bir genişleme dönemi yaşandı. Mortgage piyasalarında uzun dönemli genişleyen piyasalarda, rekabet nedeniyle emniyet tedbirleri biraz gevşer. Bu riskli piyasalarda gevşeme olursa, bu çalkantılar biraz derin yaşanır. Bizim ülkemizde, konut değerinin yüzde 75′ine kredi veriliyor. Biz de 10-15 yıllık bir büyüme dönemine girsek, muhtemelen buralarda da gevşemeler olabilir. ABD’de bu yaşanıyor. Ama riskli piyasalarda bu daha fazla sıkıntı olarak yansıyor. Müşteriye kredi kullandırırken de kullandırılan kredilen fonlandırılmasında da kriterler sağlam olmalı ve bu denetlenmeli. 10-20 yıl vadeli kredileri kısa vadeli fonlarsanız, faizler yükselince şirketler ciddi zararlar yazabilir. ABD’de ne olmuş bilemiyoruz. Görünenden hareketle yorum yapıyorum. Bizi ilgilendiren yönü, bunun gelişmekte olan piyasalara etkisi… Orada olan bitenler önce Güney Amerika’yı, ardından gelişmekte olan ülkelere yansıyor. (Biz de mortgage piyasasında bir genişleme olmadığı için sıkıntı olmaz) diye yorumlar var.”

Tutsat fonlarında sıkıntı yaşanan ülkelerde bile faizlerde büyük bir oynama olmadığına işaret eden Ömer Çelebi, Türkiye’nin geçen yıl Mayıs ayında yaşanan sıkıntılardan ciddi biçimde etkilendiğini hatırlattı.

Bilgi Üniversitesi’nde yapılan sertifika töreninde konuşan Garanti Bankası Genel Müdürü Ergun Özen, “Garanti Bankası olarak bu kez de gayrimenkul sektöründe bir ilke imza atıyoruz. Önümüzdeki dönemlerde ekonominin olumlu seyrinin devam etmesini ve faiz oranlarının 2008′de yüzde 1 seviyelerine gerilemesini bekliyoruz. Bu sayede, Türkiye’de konut kredileri 5 yıl içerisinde 100 milyar YTL seviyesine ulaşabilecek ve GSMH içinde yüzde 10′a yakın bir pay elde edebilecek. Mortgage kredilerinin GSMH’deki payı, AB ülkelerinde ortalama yüzde 45′ler seviyesindeyken, Türkiye’de yüzde 4 olduğunu düşünürsek, henüz yolun başında olduğumuzu söylemek yanlış olmaz” dedi.

SPK Başkanı, dünyanın en büyük ve sofistike ipotekli konut kredisi (tutsat-mortgage) piyasasına sahip ABD’de yüksek riskli (subprime) tutsat’ların geri ödemelerinde yaşanan sorunun, global ölçekte herhangi bir krize dönüşmeden bir düzeltme hareketi düzeyinde kalma olasılığının daha yüksek olduğunu belirtti. Yüksek riskli tutsat hacminin nasıl bir gelişme gösterdiği konusunda bilgi veren Erol, şöyle konuştu:

“Subprime mortgage kredisi veren kurumlar, kredi verme standartlarını gevşek tutmuş, dar gelirli, kredi skoru bulunmayan veya düşük olan tüketicilere bu tür mortgage kredilerini kullandırmışlardır. ABD’de subprime mortgage hacmi, 2001 yılından 2007 yılının başına kadar hızlı bir büyüme kaydederek, yaklaşık 1,4 trilyon dolarlık büyüklüğe ulaşmıştır ve 10 trilyon dolar büyüklüğündeki ABD toplam mortgage hacminin yüzde 14′ünü oluşturmaktadır. Sorun yaşanan subprime mortgage’ların oranı yaklaşık yüzde 20′dir. Tüm mortgage büyüklüğü içindeki oranı ise yüzde 2,8′dir. Söz konusu büyümede, ABD ekonomisinin düşük faiz iklimi, konut fiyatlarının artması, tüm dünyada likiditenin artmasıyla kredi ve sermaye piyasalarındaki büyük yükseliş ve bu tür kredilerin menkul kıymetleştirilerek düşük faiz oranları ile yatırımcılara satılabilmesi, bu sebeple bu tür kredileri veren kurumların verdikleri kredilerin riskini taşımayarak sermaye piyasalarına aktarabilmesi etkili olmuştur.”

SPK Başkanı, yüksek riskli tutsat kredileri alan ABD’li tüketicilerin, 2007 yılının başından itibaren kredi geri ödemelerinde sorunlar yaşamaya başladığını ve bu sorunların sadece bu tüketicilerin veya onlara kredi veren kurumların değil, tüm kredi ve sermaye piyasalarının sorunu haline geldiğini söyledi.

Yüksek riskli tutsat’ların zamanında ödenmeme oranının yüzde 20′lere çıktığını ve 40′ın üzerinde yüksek riskli tutsat sektöründe uzmanlaşmış tutsat şirketinin battığını anlatan Erol, “Geri ödemelerde yaşanan söz konusu problemin temel nedenleri, 2006′nın ikinci yarısından itibaren ABD konut sektöründe durgunluk yaşanması, konut fiyatlarının ve elde

edilen kira gelirlerinin düşmesi, ABD merkez bankası FED’in kısa vadeli faiz oranlarını yüzde 5,25′e kadar çıkarması ile değişken faizli kredi kullananların (subprime mortgage kredilerinin üçte ikisi) aylık ödeme tutarlarının artmasıdır” diye konuştu.

Yüksek riskli tutsat’ların hacminin aslında ABD ölçeğinde çok düşük olduğu görüşünü dile getiren Erol, her ne kadar ABD sosyal yaşamında olumsuz etkileri görülse de, zamanında ödenmeyen tutsat kredilerinin, toplam tutsat kredilerine oranının yüzde 6, hukuki takibe uğrayan tutsat kredilerinin toplam tutsat kredilerine oranının ise yüzde 2 gibi yüksek olmayan oranlar olduğunu söyledi.

İspanya örnek model

Yüksek riskli tutsat sektörünün diğer ülkelerde gelişmediğine dikkati çeken Erol, yüksek riskli tutsat kredilerinin ABD dışında sadece İngiltere’de verildiğini kaydetti.

Yüksek riskli tutsat’ların Avrupa’nın son 10 yılda en fazla yükselen konut ve tutsat piyasasına sahip ülkesi olan İspanya’da dahi verilmediğine işaret eden Erol, “Son 10 yılda toplam mortgage hacmi 6 kat artarak 475 milyar avroya (GSYİH’nın yüzde 52’si) ulaşan İspanya’nın ülkemiz için iyi bir model olduğu düşünülmektedir” dedi.

İspanya’da geri ödenmeyen tutsat kredilerinin tüm tutsat kredilerine oranının sadece yüzde 0,4 olduğunu bildiren Erol, “Ancak İspanya’da bu yılın başından itibaren konut fiyatlarındaki müthiş yükselişin durması hatta düşmesi ile birlikte konut kredilerinin teminat olduğu menkul kıymetlerin faiz oranlarında önemli yükselişler gözlenmektedir” diye konuştu.

Seçilmiş Bazı Ülkelerin Tutsat İstatistikleri

potekli konut finansman sisteminin artık işlemeye başladığı düşünüldüğünde, ekonomideki genel iyileşmeye bağlı olarak sağlanan yasal çerçeve içerisinde Türkiye’de ipotekli konut kredisi hacminin artmasının beklendiğini belirten Erol, şunları kaydetti:

“Bu sayede değişken faizli krediler de dahil olmak üzere birçok değişik kredi türü tüketicilere sunulabilecek, piyasa koşullarına ve rekabete bağlı olmak ile birlikte müşterilere göre farklı faizli konut kredileri verilebilecektir. Ayrıca bankaların dışında, tüketici finansman şirketleri ve finansal kiralama şirketleri de konut kredisi verebilecektir. Söz konusu tüm konut finansmanı kuruluşlarının kredi vermelerine ilişkin düzenleme ve denetleme yetkisi BDDK’ya aittir. BDDK’nın ileriki dönemlerde de mevcut durumda olduğu gibi konut kredilerinin verilmesi ile ilgili her aşamada konut finansmanı kuruluşlarının basiretli bir şekilde davranmalarını ve risklerini yönetmelerini sağlayacağı düşünülmektedir.”

Referans / Ankara

Gelir İdaresi Başkanlığı Gelirler Başkontrolörü Ercan Alptürk, gelişmiş ülke deneyimlerini dikkate alarak mortgage kredilerinde kriz dönemlerinde alınacak önlemlere ilişkin bir erken uyarı sistemi kurulması gerektiğini söyledi.

Alptürk, Vergi Sorunları dergisinde “Mortgage sistemi finansal bir krize neden olabilir mi?” başlığı altında yayımlanan çalışmasında, ABD’de düşük gelirlilere verilen normalden yüksek faizli kredilerin 2000′de 150 milyar dolardan 2005′te 650 milyar dolara yükseldiğini, bu kredilerin toplam mortgage pazarındaki payının ise yüzde 20′lere çıktığını anlattı.

Alptürk, mortgage pazarını araştıran “Center for Responsible Lending” kuruluşunun verilerine atıfta bulunduğu yazısında, ABD’de verilen yüksek faizli kredilerin yüzde 20’sinin geri ödenemeyeceğini ve 2 yıl içinde 2 milyondan fazla ailenin evsiz kalmasına neden olabileceğini belirtti. Yüksek faizli kredilerle desteklenen yatırımların iflasa karşı sigorta kapsamına alınmasını sağlayan ve “kredi iflası swap işlemleri” olarak bilinen mali kontratların maliyetlerini izleyen endekslerin ise mortgage sektöründe olası bir çöküş endişesine işaret ettiğini kaydeden Alptürk, Wall Street’in takip ettiği ABX-HE endeksinin Temmuz 2006′da faaliyete geçtiğinden beri en düşük seviyesine geldiğini vurguladı.

Bankalara uyarı

Türkiye’de mortgage sistemine ilişkin yasal düzenleme hayata geçirilmeden konut fiyatlarının olağanüstü yükseldiğine dikkat çeken Alptürk, sihirli bir değnek gibi tanıtılan sistemde gelişigüzel dağıtılacak kredilerin zincirleme bir şekilde finansal krize yol açmasının her zaman mümkün olduğunu söyledi. Finansal kuruluşların mortgage kredilerini tahsis ederken uzun dönemde geri ödenebilirliliği ve teminat altına alınması konularına dikkatle eğilmelerini öneren Alptürk, “Finansal kuruluşlar açısından konut finansmanı özünde bir kredilendirme işlemidir. Finansmanın ilk aşaması bankaların pasiflerinde bulunan kaynaklar kullanılarak gerçekleşeceğinden konut finansmanından olan alacaklar aynı zamanda risk unsuru da olacaktır. Bu nedenle bu konudaki düzenlemeler Bankalar Kanunu ile ilişkilendirilerek sistemin işletilmesinde Bankacılık Düzenleme ve Denetleme Kurumu’nun (BDDK) aktif rol oynaması gerekmektedir” dedi.

Ne tür riskler var?

Türkiye’de mortgage ile ilgili yaşanma olasılığı en yüksek krizin nedeninin değişken faiz uygulamasından kaynaklanacağını tahmin eden Alptürk, kredilendirilen bir evin mali yükümlülükleri yerine getirilmediğinde karşılaşılabilecek yaptırımların, normal kredilerdeki yaptırımlardan çok sert olduğunu hatırlattı. Alptürk, ayrıca deprem olma ihtimali ile kredi müşterilerinin kredi borçlarını erken kapamaları halinde oluşacak maliyeti de diğer riskler arasında sıraladı.   

Mortgage başvuruları 5 ayın en düşüğünde

Referans / Dış Haberler
ABD’de mortgage yoluyla ev sahibi olmak isteyenlerin sayısı piyasada yaşanan son çalkantıların ardından düşmeye başladı. Mortgage Bankers Association tarafından yapılan açıklamaya göre ülkede mortgage başvuruları geçen hafta son 5 ayın en düşük seviyesine geriledi. Kuruluş yaptığı açıklamada, mevsimsel olarak ayarlanmış mortgage başvuru endeksinin 27 Temmuz’da biten haftada yüzde 0,3 düşerek 607.1 olduğunu bildirdi. 16 Şubat’ta biten haftada bu değer 606.6 olarak gerçekleşmişti. MBA’in satın alma endeksinin yüzde 1,8 oranında düştüğü belirtilirken, kredi talebinde bu derece bir düşüşün en son 20 Nisan’da sona eren haftada görüldüğü belirtiliyor. Ortalama 30 yıl vadeli mortgage faizleri ise bu hafta içinde yüzde 6,50′ye kadar düşerek geçen haftaya kıyasla mortgage kredilerine olan talebin biraz yükselmesini sağladı.

Uzun vadeli borçlanma faizlerinin yaz boyunca çok az değiştiğini belirten MBA yılın ilk 4 ayında mortgage kredilerindeki faiz oranlarının yüzde 6 civarında olduğuna dikkat çekti. Subprime kredilerindeki iflasların piyasanın geneline yayılmaya başladığını söyleyen MBA, bunun borç veren kurumların düşük veya yüksek gelirlilere kredi verirken daha fazla zorlanmalarına neden olduğunu belirtti.

ABD’de halen birçok eyalette ev fiyatlarında düşüş görülüyor. İnşaat firmaları da emlak piyasasına ilişkin 1991 yılından bu yana en kötü beklenti döneminden geçiyor

Sermaye Piyasası Kurulu Başkanı (SPK) Turan Erol, AA muhabirine, global finansal piyasalardaki son gelişmeler ve tutsat (mortgage) konusunda değerlendirmelerde bulundu. Başkan Erol, Türkiye’de subprime tutsat piyasası bulunmadığını ve Türkiye’de tutsat piyasasında hiçbir problem olmadığını söyledi. Türkiye’de konut kredisi faiz oranlarının mevcut durumdaki seviyesi düşünüldüğünde, konut kredisi alan tüketicilerin dar gelirli tüketiciler olmadığı sonucuna ulaşıldığını belirten Erol, ayrıca, bankaların müşteriler için ayrı faiz oranları belirlemediklerini söyledi. Erol, “Dolayısıyla, ülkemizde bir subprime mortgage piyasası bulunmamaktadır” dedi.

BDDK verilerinin de Türkiye’de konut kredilerinin geri ödemelerinde herhangi bir sorun yaşanmadığını, böyle bir sorun yaşansa bile bunun tüm bankacılık sektörü genelinde önemli olumsuz sonuçlar doğurmayacağı görüşünü aktaran Erol, bu verileri şöyle özetledi:

“Bankacılık sektörünün Sermaye Yeterliliği Rasyosu yüzde 20,5′dir ve bu rasyo yasal limit olan yüzde 8 ve hedef rasyo olan yüzde 12′nin oldukça üzerinde gerçekleşmiştir. Konut kredilerinin takibe dönüşüm oranı yüzde 0,2 olup (bu oran Avrupa’daki en düşük ikinci orandır), toplam takip sürecinde olan konut kredisi tutarı sadece 37 milyon YTL, karşılık ayrılan toplam konut kredisi tutarı ise 29 milyon YTL’dir. BDDK’nın yaptığı çalışmaya göre 2005 yılsonu itibariyle bankacılık sektöründe kullandırılan konut kredilerinin tamamının temerrüte düştüğü ve zarar olarak yazıldığı varsayılırsa bankacılık sektörümüzün toplam sermaye yeterliliği rasyosu o zamanki rasyo olan yüzde 23,4′ten yüzde 18,5 oranına gerilemektedir.”