Mortgage, ortalama bir ailenin
omuzlarındaki en ağır borç
yüküdür. Öyle bir borç ki, ölüm,
hastalık, sakatlık dinlemez. Her
koşulda, ödemelerinin düzenli
yapılmasını ister, aksatmaya hiç
gelmez. En ufak bir ödeme
güçlüğünde, banka kapınıza dikilir;
çünkü, evin tapusu sizin adınıza
olmasına rağmen, mal bankaya
ipotekli olduğu için, gerçekte ipin
ucu bankanın elindedir. Banka veya
parayı veren diğer bir finansal kuruluşun,
ölüm, hastalık veya işgöremezlik
durumunda, taksitlerin
ödenmesinden veya alacağından
vazgeçmesi veya merhamete gelerek
affetmesi mümkün olmayacağına
göre, mortgage başımızın
üzerinde sallanan Demokles’in
kılıcı gibidir. Fakat, bizim sorumluluğumuz,
ailemizin kalesi olan
evimizi her koşulda savunmanın bir
yolunu bulmaktır.
Bunun, tek bir yolu vardır. Mortgage
Sigortası.
Mortgage sigortası, temel olarak,
ölüm halinde, evin üzerindeki borcun
tümünü ödeyerek, kalan aile
üyelerinin, yuvalarını alacaklıya
kaptırmadan ellerinde tutmasını
sağlar. Bu anlamıyla Mortgage
Sigortası tam olarak bir Hayat
Sigortasıdır.

Bu temel işlevi yanında, günümüzde,
istenirse ek bir prim karşılığında
ayrıca ışgöremezlik (Maluliyet-
Disability) ve Tehlikeli Hastalıklar
Sigortası (Critical Illness
Insurance) özellikleri de satın alınıp
eklenebilir.
Mortgage Sigortası pazarlayan 2
tip kuruluş vardır:
1- Mortgage veren bankalar ve
sadece Mortgage Sigortası satan
firmalar.
2- Sigorta şirketleri.

Çoğunlukla, ev alıcıları, mortgage
anlaşmasını yapmaya bankaya veya
mortgage broker’larına gittiklerinde,
mortgage kâğıtlarını imzalatırken,
genellikle fazla bir açıklama
yapılmadan, “bu da mortgage
sigortası” denilerek, onlar da imzalatılır.
Gerçekte, her iki mortgage sigortası
arasında çok ciddi farklar
vardır. Yazımızın bundan sonraki
bölümünde, Mortgage Sigortasının
ayrıntılı açıklamalarına girerken,
aynı zamanda, bu iki sigorta çeşidinin
titiz bir karşılaştırmasını da
vereceğiz.

* Banka Mortgage Sigortası primleri,
Sigorta firmalarının primlerine
göre oldukça pahalıdır.

* Banka poliçeleri, her zaman aynı
primi tahsil etmelerine rağmen,
talep halinde kalan Mortgage
tutarını öderler. Örneğin, bankadan
300.000 $ mortgage’niz için bir
Mortgage sigortası aldıysanız ve
10 yıl sonra 100.000 $ borcunuz
kaldıysa, sigortanız sadece bu kalan
100.000 $ öder. Oysa, aynı durumda,
sigorta firmaları kalan borcunuz
ne olursa olsun poliçe tutarı olan
300.000 $ öderler..

* Banka mortgage sigortası primleri,
grup temelinde olduğu için,
artabilecekken, sigorta firmalarında
aynı kalır.

* Banka mortgage sigortası, primlerini
hesaplarken esas olarak grup
anlayışıyla yaşınızı temel aldığı
için, prim esnekliği göstermezken,
sigorta firmalarında, sağlığınız
iyiyse ciddi anlamda düşük primler
ödersiniz.

* Banka Mortgage poliçeleri taşınır
değildir (Non-portable). Oysa sigorta
firmalarının poliçeleri taşınabilir
(Portable). Bunun anlamı
şudur: Bankadan aldığınız sigorta,
sadece bu bankayla iş yaptığınız
sürece geçerlidir. Yarın daha düşük
bir oran için, başka bir bankaya
geçerseniz sigortanızı beraber
taşıyamazsınız. Bu arada sağlığınız
bozulursa, bir daha sigorta alamamak
gibi bir durumla da karşılaşabilirsiniz.
Oysa, sigorta firmalarından
alacağınız sigorta her banka
için geçerlidir ve istediğiniz borcunuzun
üzerine taşıyabilirsiniz.

* Bankalar, mortgage sigortası
yaparken genel olarak 300.000 $
kadar, sigortayı sadece bir kaç
soruyla sınırlı tutarak, sağlık kontrolü
yapmazlar. Ama ölüm, işgöremezlik
veya hastalık halinde talepte
bulunduğunuzda, o zaman, sağlık
kontrollerini yaparak ve doktorunuzdan
gerekli bilgileri toplayarak
(underwriting on claim), yeni
bilgiler doğrultusunda para ödemeyi
ret edebilirler. Oysa, sigorta
firmaları, başvuru anında, işin en
başında sağlık denetimlerini yaptıkları
için (underwriting on application),
daha sonra ödeme yapmalarını
engelleyecek bahaneleri
kalmaz.

* Banka mortgage sigortası,
bankayı korumayı hedeflerken, sigorta
firmalarının poliçesi sizi korumayı
amaçlar. Yani, banka
poliçelerinde, poliçenin ödeneceği
makam her zaman banka olurken,
sigorta firmasının poliçesinde kimi
isterseniz (eşiniz, çocuğunuz vs)
onu hak sahibi tayin edersiniz.

* Sağlığınız bozulup, artık sigorta
almanız mümkün olmayacak
durumlarda, sigorta firmalarından
alacağının sigortayı daha uzun
süreli planlara çevirmeniz mümkünken
(Convertible), banka mortgage
sigortalarında bunu yapamazsınız
(Non-Convertible).
Yukarıdaki geniş açıklamalardan
sonra, son söz olarak;

* Eğer yeni mortgage alıyorsanız,
tercihinizi sigorta firmalarından
yana yapmanız ve,

* Halihazırda bankadan alınmış bir
mortgage sigortanız varsa, aynı
tutardaki bir sigortanın maliyetini
ve kapsamını, sigorta firmalarının
poliçesi ile karşılaştırıp, farkı
gördükten sonra, sigorta firmasına
yönelmeniz, sizin çıkarlarınız
açısından tavsiye olunur.

Sahibi olduğunuz konutu teminat göstererek, ihtiyaçlarınız için kredi kullanmayı arzu ediyor ve toplam kredi limitiniz içerisinden ihtiyaç duyduğunuz tutarı istediğiniz zaman dilimler halinde kullanabilmek istiyorsanız Evini Gösterene Hazır Mortgage tam size göre!

Özellikler

• YTL cinsinden veya dövize endeksli (USD/EUR/CHF/GBP) olarak kullanabilirsiniz.
• Maksimum vade 60 aydır.
• İlk kredi kullanım tarihten itibaren 24 ay içerisinde limitinizin tamamını kullanabilirsiniz.
• Kullandırım anında Banka’da geçerli olan güncel Evini Gösterene Hazır Mortgage faiz oranı geçerli olacaktır.
• Krediye teminat göstereceğiniz konutun kendinize ait olması gerekmektedir.
• Evini Gösterene Hazır Mortgage sabit faizli olarak kullanılabilir. Erken ödeme yapıldığı takdirde, erken ödenen anapara tutarının %2’si kadar erken ödeme ücreti alınacaktır.
• Teminat göstereceğiniz konutun ekspertiz değerinin %50’sine kadar ve en fazla 250.000 USD veya karşılığı kredi kullanabilirsiniz. Kredi alt limiti 10.000 USD veya karşılığıdır.
• Genel olarak kefil koşulu aranmamakla birlikte şubeler uygun gördükleri takdirde kefil talep etme hakkına sahiptir.
• Başvuru sadece Garanti şubelerinden yapılabilir.
• Evini Gösterene Hazır Mortgage ve Evini Gösterene Otomatik Hazır Mortgage ürünleri aynı anda kullanılamaz.

Hepinizin bildiği gibi, 5582 sayılı “Konut Finansman Sistemine İlişkin Çeşitli Kanunlarda Değişiklik Yapılması Hakkında Kanun” geçen hafta 21 Şubat 2007 tarihinde TBMM tarafından kabul edilerek yasalaştı. Söz konusu Kanun’un yasalaşmasının ardından da daha önce bankalardan konut kredisi (Mortgage -morgıç)kullanan vatandaşlar arasında, mevcut konut kredilerini mortgage kredisine çevirip çevirmeme konusunda yoğun bir tartışma yaşanmaya ve yanlış ve eksik bilgilere dayanan değerlendirmeler yapılmaya başlandı. Bugünkü yazının maksatı, vatandaşlara bu konuda doğru bilgileri iletmek ve sağlıklı bir karar alabilmelerine yardımcı olmaktır.

5582 sayılı Konut Finansman Sistemine İlişkin Kanun’un 20’inci maddesi ile 2499 sayılı Sermaye Piyasası Kanunu’na eklenen Geçici 11’inci Madde ile, bu maddenin yürürlüğe girmesinden önce düzenlenmiş bulunan ve 5582 sayılı Kanun’un 38/A maddesinin birinci fıkrasında yer alan konut finansmanı tanımına uyan kredi ve finansal kiralama sözleşmelerinin tarafı olan tüketicilere, bu maddenin yürürlüğe girmesini takiben üç ay içerisinde, sözleşmenin yapılmış bulunduğu konut finansmanı kuruluşuna başvuruda bulunarak, sözleşme konusu işlemin, bu Kanunun 38/A maddesinde yer alan konut finansmanı tanımı kapsamı dışında değerlendirilmesi talebinde bulunabilme hakkı tanınmıştır. Bu 3 aylık başvuru süresi içerisinde talepte bulunmayan tüketicilerin, bu maddenin yürürlüğe girmesinden önce düzenlenmiş bulunan sözleşmeleri ise, Kanun’un 38/A maddesinin birinci fıkrası kapsamında yani mortgage kredisi olarak kabul edilecektir.

Buna göre, bu Kanun’un yürürlüğe girmesinde önce konut kredisi (Mortgage -morgıç)kullanan tüketicilerin kendilerine tanınan 3 aylık sürede talep etmemeleri halinde, bu krediler kendiliğinden konut finansman sistemi içerisinde kullanılmış kredi yani mortgage kredisi sayılacaktır. Bu durumda da doğal olarak tüketicilerin bu konuda bir karar vermeleri gereği doğmuştur ve işte sorun da burada başlamaktadır. Acaba mevcut konut kredisini mortgage kredisine çevirmek tüketicinin yararına mıdır yoksa zararına mıdır? Bunun tüketiciye getireceği avantajlar ve dezavantajlar nelerdir? Daha önce konut kredisi (Mortgage -morgıç)kullanan tüm tüketiciler şimdi bu sorunun yanıtını vermeye çalışmaktadır.

Tüketicilerin vereceği bu karar açısından son bir haftadır üzerinde en çok tartışılan konu ise, Kanun’un 24’üncü maddesinde yer alan ve eğer konut finansmanı kuruluşu, geri ödemelerin yapılmaması halinde kalan borcun tümünün ifasını talep etme hakkını saklı tutmuşsa, bu hakkın ancak tüketicinin birbirini izleyen en az iki ödemede temerrüde düşmesi halinde kullanılabileceğine ilişkin hükümdür. Diğer taraftan konut finansmanı kuruluşunun bu hakkını kullanabilmesi için en az bir ay süre vererek muacceliyet uyarısında bulunması gerekmektedir.

Yukarıdaki madde hükmü, vatandaşlar arasında çok yanlış yorumlanmış ve sanki konut kredisi (Mortgage -morgıç)kullanan vatandaşların, kredi taksitlerini 2 ay ödeyememesi durumunda, banka veya konut finansman kuruluşuna vatandaşın elinden evini alıp, ipoteği paraya çevirme zorunluluğu getiriyor şeklinde yorumlanmıştır. Öncelikle şunu ifade etmek gerekir ki, bu madde hükmünün Kanun’a konulmasının temel maksatı tüketicileri korumaktır. Mevcut durumda, kullanılan konut kredileri ile ilgili olarak tüketiciler ile bankalar arasında imzalanan sözleşmelere bakıldığında, tüketicinin 1 gün bile ödemeyi geciktirmesi durumunda bankanın esasen gerekli bildirimleri yaptıktan sonra yasal takibe geçme ve ipoteği paraya çevirme yetkisi bulunmaktadır. Bu madde ile bankalara ve diğer konut finansman kuruluşlarına, yasal takibe geçmek için tüketicinin ancak üst üste 2 ödemeyi yapamaması durumunda yasal takibe geçebilme kısıtı getirilmiştir. Yani mevcut konut kredilerinin aksine banka hemen yasal takibe geçemeyecek, bunun için tüketicinin 2 ay kredi taksidini üst üste ödeyememesini bekleyecektir. Kamuoyunda bilinenin aksine, bu madde hükmünün tüketicilerin yararına olduğu çok açıktır. Diğer taraftan, bu madde hükmü, tüketicinin 2 ay üst üste taksitini ödeyememesi durumunda yasal takibe geçme ve ipoteği paraya çevirmek üzere tüketicinin elindeki evi alma konusunda bir zorunluluk getirmemektedir. Yani bankanın 2 ay geçmesine rağmen, hala yasal takibe geçmeme veya 3 ay sonra, 6 ay sonra yasal takibe geçme hakkı bulunmaktadır.

Yukarıdaki detaylı açıklamalardan da anlaşılacağı üzere, daha önce konut kredisi (Mortgage -morgıç)kullanan vatandaşların, mevcut konut kredilerini mortgage kredisine dönüştürmemeye bu hüküm nedeniyle karar vermeleri durumunda, bu karar, tamamen yanlış bir bilgiye ve yoruma dayalı bir karar olacak ve bu kararlarından dolayı zarar göreceklerdir.

Vatandaşlarımızın, başka sebeplerle mevcut konut kredilerini mortgage kredisine dönüştürmemeye karar vermeleri ise mümkündür. Ancak burada her iki kredi türünün de tüm avantaj ve dezavantajlarının vatandaşlarımız açısından çok iyi değerlendirilmesi ve doğru bilgilere dayanan bir karar verilmesi büyük önem taşımaktadır. Daha önce konut kredisi (Mortgage -morgıç)kullanan tüketicilerin mevcut kredilerini mortgage kredisine dönüştürmemesinin diğer önemli bir sebebi de, Konut Finansman Sistemine İlişkin Kanun’da maalesef mortgage kredileri için bir vergi avantajı öngörülmemiş olması ve bunun bir sonucu olarak da her iki kredinin faiz oranları arasında bir farklılaşma yaşanmamış olması olabilir. Bu konu ile ilgili olarak da tüketicilerin kararlarını verirken, mortgage kredilerine şimdi vergi avantajı tanınmamasının ileride de tanınmayacağı anlamına gelmediğini ve ileriki günlerde veya yıllarda, bu kredilere vergi avantajı getirilmesi durumunda, eğer mevcut konut kredilerini mortgage kredisine dönüştürmemişlerse, bu vergi avantajından yararlanamayacaklarını hatırlatmak isterim.

Karar tabi ki tüketiciye aittir ama bizim de görevimiz tüketicilere doğru bilgileri vermek ve onların kendi yararlarına olacak kararları almalarına yardımcı olmaktır.

Konut alımına yönelik olarak kullanılan krediler (mevcut konutlar ve inşa halindeki konutlar), mevcut evleri teminat gösterilerek alınan krediler ve refinansman kredileri (alınan kredilerin yeniden finansmanı için kullanılan krediler) yasa kapsamında değerlendirilecektir.

1) Kredi tutarı

2) İpotek edilecek konuta ilişkin bilgiler (satış bedeli, adres…vb)

3) Toplam ne kadar anapara borcu ve faizinin ödeneceğe dair bilgi. Ayrıca diğer giderlerin dağılımı

4) Yıllık faiz oranı. Değişken Faiz (Kişiye Özel Faiz) için ise ek olarak, baz alınacak endeksin ve uygulanacak tavan faiz oranının bilgisi

5) Ödeme planı tablosu

6) Temerrüde düşüldüğünde (ödemede gecikme yaşandığında) uygulanacak gecikme faiz oranı hakkında bilgi

7) Konut sigortalarına ilişkin bilgi