Dünyada birçok ülkede uygulanan ve mortgage olarak bilinen konut finansman sistemine ilişkin tasarı 21 Şubat 2007’de TBMM Genel Kurulu’nda kabul edilerek yasalaştı. Son bir senedir birçok yorum ve tartışmalara konu olan mortgage, tasarının yasalaşmasıyla birlikte özellikle finans ve gayrimenkul piyasalarıyla ilgili grupların fazlaca önemsediği bir konu haline gelmiştir. Ülkemize yaratacağı faydalar veya getirebileceği zararlar hakkında birçok görüş mevcuttur. Türkiye’de ev sahipliği oranı yaklaşık %60 seviyesindedir ve her sene 300.000 ek konut ihtiyacı oluşmaktadır. Bu bağlamda, ev sahibi olmak isteyenler için mortgage’ın önemli bir finansman alternatifi olup olmadığının tartışılması gerekmektedir. Makalede, kısaca mortgage sistemi anlatılacak ve sistemin Türkiye’de uygulanabilirliği üzerinde durulacaktır.
Mortgage’nin Türkiye’de Uygulanabilirliği
2004 yılından itibaren reel faizler %12 düzeylerine çıkmıştır. Bunun temelinde, cari açığın sıcak para ile finanse edilmesi gerçeği mevcuttur. Yabancı fonların ülkeye girmesi için düşük kur yüksek reel faiz politikası uygulanmış ve yabancı fonlar Amerikan Doları üzerinden yaklaşık %20 net kazanç sağlamışlardır. Bir başka deyişle Türkiye’ye giren 1$ 1,2$ olarak Türkiye’den çıkmıştır. Bu durum Türkiye tasarruflarının ülke dışına çıkması anlamına gelmektedir. Buna ek olarak düşük kur uygulaması ithalatı artırmıştır. Cari açık sürekli büyüme eğilimi göstermektedir. Bu koşullarda, reel faizlerin düşeceği beklenmemelidir. İlginç olan reel faizler artığı halde gayrimenkul fiyatlarının yükselmesidir. Bunun temel sebebi yabancılara satılan gayrimenkullerde yaşanan artıştır. Yabancıların gayrimenkul almalarına olanak tanıyan yasa ile birlikte, konut talebinde yaşanan artış ve yabancıların gelir seviyelerinin bize göre yüksek oluşu geyrimenkul fiyatlarını artırmaktadır. TUİK verilerine göre; Türkiye genelinde hanehalklarının tüketim amaçlı yaptığı harcamalar içinde en yüksek payı %25.9 oranıyla konut ve kira harcamaları almaktadır. Ayrıca, Türkiye’de hanehalkı başına aylık ortalama tüketim harcaması 1.091 YTL iken ortalama yıllık esas iş geliri 6.264 YTL’dir. Mart 2007 itibariyle, ortalama aylık faiz oranı %1,5 seviyesindedir.
Vadenin artması ve aylık faizlerin düşmesi kredi taksitlerini azaltmaktadır. 100.000 YTL değerindeki konut için %25 peşinatlı 30 sene vadeli aylık %1 faizle 75.000 YTL’lik mortgage kredisi için her ay 771,46 YTL ödenecektir. Bu miktar bile şu an TUİK verilerine göre Türkiye’deki toplam hanehalkının yaklaşık %40’ının ödeyebileceği bir rakamdır. Ortalama yıllık esas iş gelirinin 6.264 YTL olduğu Türkiye’de, mortgage sisteminin uygulanabilirliğini tartışırken üzerinde durulması gereken nokta budur.
Reel faziler artarken gayrimenkul fiyatları da artmaktadır. Yabancıların konut alımları bunun temel sebebidir. Mortgage sistemindeki finansör kuruluşlar yabancılara satılmakta, mortgage kredi onay yetkisi de beraberinde yabancılara devredilmiş olmaktadır. Mortgage sisteminde ikincil piyasadan halihazırda olduğu gibi ancak yabancı fonların ülkeye girmesiyle (sıcak para) likidite sağlanabilecektir, çünkü Türkiye’de tasarruf açığı vardır. Kısacası şu haliyle mortgage, gelir dağılımından aldığı pay yüksek olan vatandaşlarımız ve yabancılar için uygun bir sistem görünümündedir. Ayda yaklaşık olarak 1.500 ila 2.500 YTL ödeyebilenler mortgage sistemi ile konut sahibi olabileceklerdir. Zaten bu grup, konut sahibi olan kesimin önemli bir kısmını oluşturmaktadır. Ayrıca mortgage kredi faiz ödemelerini gelir vergisinden düşebilme avantajı, mortgage’nin uygulandığı ülkelerin neredeyse hepsinde bulunmasına karşın yasalaşan tasarıda mevcut değildir. Mortgage ile yabancıların gayrimenkul alımlarının önemli miktarda artacağı gerçeği şüphe götürmemektedir. Avrupa’da aylık 1.500 ila 2.000 Euro alan bir emekli zar zor geçinirken, Türkiye’de mortgage sayesinde en güzel konutları rahatça alabilecektir. Bu şekilde cari açığın finansmanı için ikinci bir gelir kapısı yaratılmış olacaktır. Mortgage’ın tabi ki çok önemli yararları vardır. Diğer bir yazımızda bu yararların da üzerinde duracağız. Ancak şu an dikkati çekmek istediğimiz nokta, kapitalist sistemin sosyal yönü olan mortgage’nin temel amacının ne olması gerektiğidir. ABD’de, mortgage sistemi vatandaşlarını ev sahibi yapmayı hedefleyerek hayata geçirilmiş ve başarılı olmuştur. Ancak bizde, çıkartılan diğer yasalarla birlikte sistemin temel amacından saptırıldığı görülmektedir. Sıcak para ile cari açığın finansmanı olduğu ve amaçlandığı sürece mortgage dahil hiçbir sistem doğru çalışamaz. Hep söylenilen ama hiç dikkate alınmayan tek gerçek vardır: ‘Üretmeyen ülkeler yok olmaya mahkumdur!’