Faizler ve Gayrimenkul Fiyatları
Mortgage sistemi bir çok makroekonomik faktör ile etkileşim göstermektedir. Faiz ve gayrimenkul fiyatları arasındaki ilişki, mortgage sisteminin uygulanabilirliğinin anlaşılması için son derece önemlidir. Mortgage kredileri için hesaplanacak faiz, hazine bonosu faiz oranlarını referans kabul edecektir.
Referans faizin üzerine de mortgage kredisi talep eden kişinin risk primi eklenecektir. Dolayısı ile uygulamada herkes aynı miktardaki krediyi aynı faiz oranıyla kullanamayacaktır. Hiç şüphesiz ki, ülke riskliliğinin düşmesiyle birlikte hazine bonosu faiz oranları azalacağından mortgage kredisi kullanmak daha uygun olacaktır. Tabi ki, bu ifadelerimiz mortgage kredi faizinin hesaplanmasında teorik olarak benimsenen yaklaşıma dayanmaktadır. Bunun yanında pratik bir gerçek vardır. O da reel faizlerdir.
Mortgage için hazine bonosu faiz oranlarından ziyade reel faizler önem arz eder. Bunun sebebi gayrimenkul fiyatları ile reel faizler arasında olan ilişki ve reel faizlerin ikincil piyasa üzerinde yarattığı önemli etkidir. Reel faizler ile gayrimenkul fiyatları negatif ilişki göstermektedir. Bir başka deyişle reel faizler artığında gayrimenkul fiyatları düşmektedir. Dolayısı ile, reel faizlerin düşüşü mortgage kredi faizlerinin düşmesini sağlayacak ancak gayrimenkul fiyatlarını artıracaktır. Bu durumda, aynı gayrimenkul için daha düşük faizli mortgage kredisi kullanılabilecek ancak gayrimenkulün değeri eskiye nazaran daha yüksek olacaktır.
Cari açığı sıcak para ile finanse etmeye çalışan ülkelerde reel faiz oranları yüksektir. Mortgage sisteminde ikincil piyasada yatırımcılara sunulacak menkul kıymetlerin diğer yatırım araçlarına göre risk-getiri optimizasyonu açısından tatmin edilebilir düzeyde fayda sağlayabilmesi gereklidir. Bu doğrultuda mortgage kredi faizlerinin reel faizlere göre belli bir düzeyin altında kalmaması gerekmektedir. Ayrıca, ikincil piyasadan fon sağlanabilmesi için ülke ekonomisinde sisteme girecek mevcut bir tasarrufun varlığı gereklidir.