Kurumsal Konut Finansman Sistemi : Mortgage
Bir toplumda refah seviyesinin artırılabilmesi için temel adım bireyleri konut sahibi yapabilmektedir. Barınma ve korunma ihtiyacının sağlanabildiği bir ülkede sosyal patlamanın önüne geçilebilir. Konut finansman sistemleri dört ana başlık altında toplanabilir. Bunlar kurumsal olmayan finansman sistemleri, kamu finansmanı, uluslararası finansman ve kurumsal finansman sistemleridir. Kurumsal finansman sistemleri dışındaki bütün sistemler herhangi bir aracının bulunmadığı ve fon akışının direkt olarak gerçekleştiği finansman sistemleridir. Ailenin çocuğuna ev alması kurumsal olmayan finansman sistemlerine, TOKİ’nin konut projeleri kamu finansmanına ve Dünya Bankası’nın konut destekleri uluslararası konut finansmanına örnek teşkil etmektedir. Ancak hiç şüphesiz ki, bu tür finansman sistemleri konut talebini karşılamaya yetmemektedir. Liberal ekonominin ortaya koyduğu model olan mortgage dolaylı fon akışının mevcut olduğu kurumsal konut finansman sistemleri içerisinde en çok uygulanan finansman sistemidir.
Mortgage kelime anlamı olarak ‘ipotek teminatı’ demektir. Hukuki olarak da ‘hak’ anlamına gelir. Sistem, konut kredisini ipotek teminatına dayandırmaktadır. Konut sahibi olmak isteyen kişi konut kredisi almak için bankaya başvurur. Başvuru ile süreç başlar. Bireyin kredi riskliliği değerlendirildikten sonra, konut kredisine başvuru yapan kişinin alabileceği konutlar belirlenir. Örneğin birey elde ettiği gelire göre 200.000 YTL’lik bir konut alabilecek durumdaysa, değeri 200.000 YTL olan konutlar arasında tercih yapmak durumundadır. Konutların değerlerinin objektif bir şekilde belirlenebilmesi için uzman gayrimenkul değerleme kuruluşlarının varlığı gerekmektedir. Yasalaşan mortgage tasarısı kapsamında gayrimenkul değerleme kuruluşları ve faaliyetleri de düzenlenmiştir. Bireyin alabileceği konutlar arasında yaptığı seçimden sonra kredi onayı verilir.
Birey konut değerinin belli kısmını peşinat olarak verir. Örneğin 200.000 YTL değerinde bir konutun %25’ini peşinat olarak veren bir kişi, bankadan 150.000 YTL konut kredisi kullanmış olur. Mortgage kredisini normal konut kredisinden ayıran en büyük özellik bu aşamada karşımıza çıkar. Finansör (banka) kuruluş konutu alır ve kredi alan kişi kullandığı krediye karşılık olarak konutu ipotek eder. Bundan sonra kişi kredi taksitlerini finansör kuruluşa öder ve eğer iki kez temerrüde düşerse (yasa gereği) finansör kuruluş konutu satarak muhtemel zararını önleyebilecektir. Kredi onayının çıkması ve konutun alınarak kişiye mortgage kredisinin verilmesi sistemin birincil piyasa olarak tabir edilen ilk ayağıdır.
10 ila 30 senelik vadelerle verilen mortgage kredilerinin devamlılığının sağlanabilmesi gereklidir. Bu nedenle, kredi alacakları menkulkıymetleştirilerek ikincil piyasadan fon sağlanır. Dolayısı ile diğer sistemlerde tek bir piyasa varken, mortgage sisteminde birincil ve ikincil piyasa olmak üzere iki piyasa vardır. Bilanço içi ve bilanço dışı