Mortgage Hangi Koşullarda Çalışır

Son dönemin, belki de son yılın en çok konuşulan konularından biri olan mortgage sistemi, konu ile ilgili yasanın geçmesiyle Türkiye ekonomisinin ve özellikle sermaye piyasasının kurum ve araçlarından biri olarak yerini aldı. Konu çok tartışıldı. Artık herkes mortgage’ın ne olduğunu biliyor. Bu nedenle bu yazıda, sistemin nasıl çalışacağını değil, çalışması için uygun koşulların nasıl oluşabileceğini tartışacağım.

Birçok ekonomist arkadaşımızın da vurguladığı gibi mortgage (ipotekli konut finansmanı sistemi) sisteminin iyi çalışabilmesi için mutlaka istikrarlı bir ekonomik yapı ve düşük faiz oranlarına sahip bir para piyasasının olması gerekmektedir. Mortgage sistemi, sürekli olarak “konut finansman sistemi” diye anılsa bile, aynen bireysel emeklilik sisteminde olduğu gibi, gelişmesi için sermaye piyasasına muhtaç bir yapıdır. Ne demek istediğimi şöyle açayım.

Bildiğiniz gibi, bireysel emeklilik sistemi aslında bir fon yönetimi sistemidir. Fon yönetimi ise, istikrarlı, gelişmiş bir sermaye piyasasına ihtiyaç göstermektedir. Bu sağlanamadığı takdirde, iyi bir fon yönetiminden, dolayısıyla iyi yönetilmiş kolektif tasarruflardan söz edilemez. Emekli olanların eline, beklentilerine hiç uygun olmayan oranlarda (düşük) kazançlar geçer.

İpotekli konut finansmanı sisteminin, kredi kullanıcısına sağladığı en büyük avantaj, şu ana kadar sıkça vurgulandığı gibi, mutlaka ucuz konut kredisi (Mortgage -morgıç)değil, uzun vadeli konut kredisidir. Bu sayede, “kira ödermiş gibi” tanımına uygun aylık ödemeler hesaplamak mümkün olabilmektedir. Uzun vadeli konut kredisi (Mortgage -morgıç)vermenin koşulu ise, uzun vadeli fonlara sahip olmaktır. Bizim bankalarımızın kaynaklarının ortalama vadelerinin (özellikle en büyük kaynak olan mevduatın ortalama vadesinin) ne kadar kısa olduğunu biliyoruz. Bu kaynak yapısı ile uzun vadeli finansman sağlamak riskli bir iştir. Bu durum, sistemin büyümesine engel olur. Ancak, fonlama aracı olarak sermaye piyasasının kullanılması vade sorununu çözer. Zaten, mortgage sisteminin özünde de, kullandırılan bu teminatlı kredilere dayanan menkul kıymetlerin hazırlanarak ihraç edilmeleri ve bu sayede fon toplanması gelmektedir. Ancak, bu yapının çalışması ise, güçlü ikincil piyasalara ihtiyaç göstermektedir. Sistemin dönmesini bu sağlayacaktır.

Faizlerin mevcut seviyesinde ve kamunun borçlanma ihtiyacı sürerken, söz konusu menkul kıymet ihraçlarının yapılabilmesi zor görünmektedir. İkincil piyasaların çalışması konusu ise zaman içinde çok kolay biçimde çözülebilecektir. Bu cümleden kastettiğim şudur: Türkiye için çok uzun zamandır, literatürde crowding-out denilen, kamunun borçlanma ihtiyacı nedeniyle piyasanın tamamını kullanması ve özel kesimin piyasanın dışında kalması etkisi yaşanmaktadır. Şu anda piyasalarda bu durumdan oluşan bir denge bulunmaktadır. Kamunun borçlanma ihtiyacı azaldıkça piyasada özel kesimin daha fazla yer alması beklenir. Bu süreçte, özel kesimin, kamunun boşalttığı alanları dolduracak kadar menkul kıymet ihraç etmesi gerekir. Oysa, bu büyüklüklere mevcut sermaye piyasası araçları ile ulaşmak hiç de kolay olmayacaktır. Eğer bu sağlanamaz ise, bu durumda da piyasalar, sermaye piyasalarına gelen fonların talep ettiği, çeşitlenmiş ve hacimleri yeterli menkul kıymet arzları yapamayacaklardır. Kısacası, kamu borçlanma piyasalarından çekildikçe, ipotekli borç senetleri gibi değişik menkul kıymetlerin piyasalarda talep edilme olasılıkları artacak ve ipotekli konut finansman sisteminin işleyişi kolaylaşacaktır.

Zaten, eğer kamu piyasalardan çekilirken onun boşalttığı alanları dolduracak alternatifler zamanında oluşturulamaz ise, bunun piyasa dengeleri, örneğin faizler, üzerindeki etkisi istenmeyen biçimlerde ortaya çıkabilecektir. Kamunun hızla piyasadan çekildiği ve fonların yeterince talep görmediği bir piyasada faizler istenen seviyelerin de çok altına gelebilecektir. Bu nedenle, kamu borçlanma ihtiyacı azaldıkça ipotekli borçlanma senetlerine yönelik talep, kendiliğinden oluşacaktır.

Mortgage sisteminin iyi çalışması, biraz zaman alacaktır. Buna da belki, konut almak isteyenleri sisteme alıştırmak ve olası olumsuzlukları azaltmak için, ihtiyaç vardır.